嘉義買房,嘉義市買房,嘉義縣買房

內政部2023年5月25日部務會報通過有關私法人買受住宅許可、預售屋及新建成屋換約審核，以及檢舉獎金辦法等3項子法。林右昌表示，3項子法將併同私法人免經許可買受住宅情形，與預售屋及新建成屋得換約情形等2項公告，一起對外正式發布。另內政部也已報請行政院核定「平均地權條例」修正案的施行日期，並建議在7月1日上路，期能打擊投機、杜絕炒作，確保合法正派經營，並引導房市穩健有序發展。

林右昌說明，這次預計發布的5項子法草案，自4月25日起辦理預告，首先要非常感謝各界在預告期間提出的各項寶貴意見，經彙整23個民眾或團體所提建議，主要聚焦於私法人免經許可買受住宅情形的規定，以及如何加強檢舉獎金的檢舉人資料保護等建議，內政部已陸續逐一就其處理情形，回復建議民眾或團體。



林右昌指出，有關各界所提諸多建議，多數於子法研訂過程中已陸續反映，故內政部已事先蒐集並納入審慎考量，並據此研議規劃相關子法內容，始辦理預告。預告期間，內政部再度於5月上旬，邀集相關機關及公會研商討論，並參酌各界意見進行全面檢視，經確認原訂子法規範內容均屬合理必要，所以僅對規定內容進行微調或補充，使其更加明確及完整。



林右昌表示，本次平均地權條例修法目的在於防杜房市炒作行為，讓市場會回歸居住需求交易，從110年12月內政部提出條例修法草案到2023年2月總統公布，全國住宅類預售屋交易量已從110年第4季的4萬餘戶、5,014億元，降至2023年第1季的1萬6千餘戶、2,197億元，減幅超過5成6，顯示市場炒作行為與投機性需求已明顯減少，修法效益逐步展現。



內政部說明，有關這次5項子法草案重點，以及預告期間蒐集的主要建議意見處理情形，歸納如下：



一、私法人買受住宅許可制 主要聚焦都更、法拍免經許可規定



這次條例修法增訂私法人買受住宅許可制，主要因考量私法人原則上無居住需求，為避免其短期買賣住宅進行炒作，影響國人居住權益，故修法予以管制。



目前內政部對於私法人買受住宅用途具有公益性、必要性者，公告訂有9種「免經許可」情形，例如買受古蹟建築進行保存維護；另對於私法人因正常經營用途需要而買受住宅者，並於「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」中，訂有6種「需經許可」情形，例如買受住宅作宿舍、具規模出租經營使用，但經許可取得住宅後，仍須受到5年不得移轉等限制，以避免被變相淪為短期炒作之用。



這次預告期間所提意見中，有部分對於私法人可以免經許可買受「迅行劃定更新地區」範圍內的住宅的合理性提出疑慮。對此，內政部說明，依都市更新條例「迅行劃定更新地區」主要是考量該地區係因區內建築已因水災等重大事變遭受損壞，或為避免發生重大災害造成民眾生命財產受損而劃設，故有限期推動都更重建的急迫性；目前子法規定私法人可免經許可買受，將有助於加速完成都市更新作業，實具有其公益性及必要性。



另有部分建議放寬建築業者可以免經許可買受「都更地區」或「都更單元」範圍的住宅，以加速都更推動。內政部說明，因該等地區還需長時間整合，並於取得區內所有權人一定比例以上同意後，才會進到都更事業計畫公展及審議階段。因此，仍將維持採取需經許可取得方式，並受到5年不得移轉等限制，以避免無整合意願的私法人藉機於取得住宅後，變相短期出售炒作，並有助於有心整合的實施者能加速整合都更重建。



此外，也有民間團體對於私法人參與法拍，得免經許可買受住宅提出反對意見。對此，內政部表示，私法人參與法院拍賣，將可減低擔保抵押住宅淪為不良債權的風險，並藉以保全債權人債權及穩定不動產金融市場，故仍有納入免經許可的必要。



二、檢舉獎金辦法 聚焦強化檢舉人安全保護及保密流程



其次，為精準打擊違規炒作，鼓勵全民共同協助，提升查核效能，在檢舉獎金及罰鍰提撥運用辦法草案中，明定可發給檢舉獎金的案件類型，包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單禁止轉售、限制換約與禁止炒作規定等4類案件，民眾向地方政府提出檢舉經查證屬實者，將以實收罰鍰發給30％、上限為1千萬元的檢舉奬金。



這次預告期間所提意見，主要聚焦於如何避免不實檢舉，以及強化檢舉人安全保護。對此，內政部表示，在辦法草案中已明確規範採檢舉人實名制，並需提出違規案件的人、事、時、地、物等具體資料，如發現冒名、偽變造不實事證並將主動移送檢調機關處理等方式，避免不實及浮濫檢舉。



在強化檢舉人安全保護部分，目前辦法草案已同時明定縣市政府應對於檢舉人資訊保密，後續內政部也將協同縣市政府共同研商，建立更為嚴謹、適當的檢舉人保密標準作業程序，例如在縣市政府處理過程將就檢舉人身份資料予以隱匿，避免其資料外流等，以保障檢舉人權益，讓民眾可以安心提出檢舉。



三、限制換約轉售行為



在限制預售屋或新建成屋契約轉售部分，於預告期間對此子法部分所提意見較少，多聚焦於後續得換約轉售情形如何認定。依目前子法規定，對於民眾簽約繳款後，如因發生不可預期的重大變故而確有轉售的必要者，才可申請換約轉售，現在規定有非自願離職、罹患重大傷病或特定病症等6種得申請換約情形，內政部後續並將就其申請的應備文件予以明確規範，以利民眾辦理。



最後，林右昌表示，為利後續實務執行，在本次子法規定中已明確規範申請條件，設計簡捷的申請與審查程序，內政部也將針對申請應備文件、縣市政府受理檢舉後的處理流程，建築業者辦理換約須注意事項等訂定相關規範及指引，同時辦理相關子法規定的宣導與教育訓練，讓各界更加瞭解規定內容，並讓條例修法能夠順利施行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

忠泰集團旗下義泰建設於內湖五期的建案「義泰植境」今(25)日舉辦記者會，負責銷售的忠泰房屋經理謝佑政表示，目前內湖五期單價已重新站上百萬大關，如「國泰蒔美」、「忠泰吾境」，目前在實價登錄上都已揭露，因為五期重劃區鬧中取靜的特點，相較於台北市繁忙腳步，截然不同。

謝佑政說，「義泰植境」是忠泰集團在內湖五期的第二個案子，前一案「忠泰吾境」去年4月推出後，3個月內就完銷，目前正在興建中，實價已揭露，整體均價已站上單價百萬以上。

他透露，目前「義泰植境」可售戶16戶，尚未開賣，詢問的客戶卻已破80組，主要都是在地換屋，或者為二代置產的人居多。

謝佑政指出，「內湖五期的生活環境與台北市其他區域相當不同，人、車稀少，房價也不如其他重劃區暴漲，是歷經多年後慢慢走揚，目前開發已達9成，可建素地僅剩4塊。」

關於平均地權條例影響，他認為，「其實政府是針對炒房族進行政策打炒，以『義泰植境』來說，無論是產品規劃，或者目前詢問的客群屬性，都是自住需求，自然影響不大。」

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，內湖五期2007年區域首案「華固i-Park」推出，每坪開價48萬元起，就受到市場矚目，但隨後遠雄系列的「香堤苑」、「米蘭苑」新案開價一度破百萬。

但重劃區畢竟不比一般市區建案，因生活機能不如老市區成熟，容易受到政策、景氣衝擊，2016~2018年房市景氣差時，當地房價最低一坪曾跌回5、6字頭，不少人套牢其中，而且，因北市府近年查緝工業宅，也導致區內違規工業宅買氣一度相當低迷。

陳傑鳴說，目前內湖五期房價揭露出百萬單價，意味著機能已陸續到位，而鄰近眾多量販店、快速道路的特性，卻又鬧中取靜的特性，吸引不少內科人士、藝人在此落腳。不過他也提醒，內湖五期工業宅問題未解，民眾購屋時，仍須留意是否為工業宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲建築成本飆漲，對都更的影響最大，工期一再延遲，恐怕會導致都更戶與實施者之間產生不信任和合約糾紛問題。(圖/鄉林不動產研究室提供)

內政部營建署都市更新入口網統計資料顯示，六都目前已核定公布的都更案件，至今尚未開工案件竟高達252件。鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰指出，建築成本飆漲，對都更的影響最大，工期一再延遲，恐怕會導致都更戶與實施者之間產生不信任和合約糾紛問題，景氣循環或有規則可循，但疫情平穩後通膨和升息讓物價波動非常明顯，這段周期長短很難預測，提高強制拆遷公權力並平抑物價、解決缺工難題是政府在推動都更工作上應優先解決的三大課題。

都更熱，政府與民間大力推動下都更與危老案件明顯成長，內政部營建署都市更新入口網統計資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1~4月已核定12案；新北市去年全年核定20件，今年前4月已核定10件，速度與件數的審核腳步有加快，但六都已核定公布的都更案件，至今尚未開工案件竟高達252件。

鄉林不動產研究室表示，都更案在核定公告實施後卻又沒有動工，這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數、營建成本持續上漲、工程發包不易、建物申請取得建照後展期開工、央行連續升息造成房市短暫觀望需求減少、現住戶拆遷補償談不攏等七大原因有關。

賴正鎰也說，都更案件前期作業很長，十年是司空見慣，其中跟地主間洽談共同負擔、權利變換等合作條件也通常是3年前就談妥，近來因為新冠肺炎疫情導致缺工、缺料，每坪營造成本幾乎是翻倍，建商推都更事實上要達到損益平衡很困難，俗語說：賠錢生意沒人做，擔心做了反而虧錢，小型建商乾脆拖著不開工。

此外，疫後百業拼復甦，很多產業擴大徵才面臨招不到人手的缺工困境，年輕人寧願從事服務業也不願意到工地工作，營建人力老化和斷層問題也造成工程發包的窘境。

賴正鎰表示，這二年營建成本跳漲，全台每坪營建成本均價從9萬漲到15萬元，台北市漲幅更達100%，每坪從12.5萬漲到25萬元，新建案工程預算一再向上追加，又遇上「平均地權條例修正案」將上路、房市降溫，有些建商真的就封盤暫停推案。

他強調，近年央行配合打房，針對購地貸款成數加以限縮，建商轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建案件增多，鄉林在雙北地區手上也有近20個都更危老的合建案正在整合進行，其中北市中山區吉林路案預定今年下半年率先推案。

[NOWnews今日新聞]SARS至今已經20個年頭，近20年來六都加上新竹的房價，大漲2.3~3.5倍，不過這20年來房市結構有明顯變化，前11年雙北市是房市領頭羊，帶動其他都會跟進，不過近9年房市已經不再是雙北領頭，亮點則在雙北以外，新竹、台中、台南、高雄房價大漲5成~1倍，房價漲幅海放雙北市。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從SARS後20年，多數期間房價處於上漲走勢，但其間仍有2007年小幅回檔、2008年底金融海嘯、2016房地合一後景氣修正等三次房市景氣走弱。

而早年雙北市是房市的領頭羊，不過隨著雙北市房價逐漸往天花板靠攏，其他低價區因為房價基期甚低加上轉機題材，利多包括重大建設投資陸續到位，加上科技業大幅投資，帶動雙北以外區域成為飆漲區，雙北以外的都市競爭力大幅提升，讓房市從早年的雙北領漲，成為各地百花齊放的局面。

信義房屋統計SARS以來信義房價指數變化，近20年六都加上新竹地區漲了234%~346%，房價上漲最多的是台中市，房價上漲346%，主要因為基期低加上重大建設到位與科技業等投資帶動；雙北市從SARS後到2014年第二季繼上一波的景氣高點，房價大漲了2倍，漲幅超越其他都會區。

不過從上一波高點2014年第二季到今年第一季，雙北反而漲幅落後其他都會區。近9年房價漲最多的是新竹市，房價指數大漲1倍，其次是南部二都台南大漲68%，高雄市上漲61%，台北市僅上漲約7%，新北市上漲26%，房市呈現各區各擁題材各自發揮。

曾敬德表示，雙北以外重大建設逐步到位、政策也往持續投資，加上企業等實質投資帶來就業需求，有人、有錢、有題材加上房價負擔都較雙北合宜，因此成為這一波的房市亮點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲國發會22日審議通過「南部科學園區擴建高雄第三園區(楠梓園區)籌設計畫」一案，全案將陳報行政院並建請同意，總經費約430億元，計畫完成後將於高雄楠梓原中油高煉廠新增科學園區，面積175.3公頃，預估創造年產值約4500億元，並提供4500個優質就業機會。

國發會22日召開第109次委員會議，審議通過行政院交議、國家科學及技術委員會陳報「南部科學園區擴建高雄第三園區(楠梓園區)籌設計畫」一案，全案將陳報行政院並建請同意，計畫完成後將於高雄楠梓原中油高煉廠新增科學園區，面積175.3公頃，預估創造年產值約4500億元，並提供4500個優質就業機會。

國發會指出，本計畫總經費約430億元，所需經費均由科學園區管理局作業基金項下分年編列預算支應。本園區基地現為中油公司高雄煉油廠舊址，配合廠商建廠需求時程，本案採「一次籌設，分階段納入」方式辦理。第一階段29.83公頃園區，預計112年完成環評等相關程序後納入科學園區；第二階段則預計114年完成二階環評、都市計畫變更作業後，納入科學園區。

本園區配合半導體產業布局，將規劃新建研發新創大樓，提供半導體供應鏈及其他新興科技產業(如軟體服務、AIoT、5G、綠能)之廠商進駐。園區開發後將串聯高雄地區既有半導體產業聚落及其供應鏈，形塑南部半導體材料「S 廊帶」，並推動南部城市產業結構的轉變。

另外，本園區導入綠色創新科技驅動循環經濟，配合2050淨零排放，設置資源循環中心，將使用100%再生水及綠能，打造城市綠廊的科學園區，符合現代化園區開發與環保政策方向。

熟悉高層與內情的消息人士透露，日前台積電在法說會宣布高雄廠將改為先進製程後，高雄廠朝向採取3奈米先進製程設廠，甚至視中科的發展變化，更有機會設2奈米廠，南科經驗複製在高雄的機會也將大增。

市場則盛傳，看好2年後「楠梓科學園區」即將成軍，並將陸續開放廠商建廠，上千位年薪200、300萬元的高薪工程師客層也將陸續進駐，多家重量級建商已開始儲備推案動能，打算採取先蹲後跳策略，瞄準2年後楠梓科學園區成形後，房市可能再現一波的反彈契機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

打炒房讓投資客轉移陣地？根據591實價登錄統計，近兩年全台成屋社區首季的成交狀況，房價漲幅最多的社區位在桃園市楊梅區的「台北亞熱帶凱撒區」，漲幅36%；其次是位於新北市淡水區「巧克力花園」，房價在短短一年增7萬元，漲幅也達35.4%；第三名則是桃園市桃園區的「豐田大郡」，房價更從2字頭跳漲至3字頭，證明即便升息、打炒房等多重利空壟罩，房價照樣起飛。

隨著捷運路網及周邊生活機能越加完善，捷運宅已成為通勤族居住的偏好類型，新北市新莊地政事務所針對捷運新莊蘆洲線、環狀線等16站，分析各站周邊500公尺內買賣及租賃實價登錄資料，其中買賣交易熱點為幸福站及台北橋站；租賃熱點則為台北橋站及蘆洲站！

新莊地政事務所主任林圭宏表示，統計近三年各站周邊500公尺內的9,600餘筆買賣案件實價登錄資料(已排除特殊交易情形)，移轉建物型態以住宅大樓及華廈為大宗佔73.3％、移轉建物面積以20~40坪居多佔58.3％，成交總價多落於1,000~2,000萬元區間。



根據買賣案件實價登錄資料，近三年環狀線以幸福站買賣移轉量1,316件最多，建物面積在20-40坪間之大樓華廈成交均價每坪51-58萬元之間、平均總價2,015萬元；新蘆線則以台北橋站933件最多，成交均價每坪55-56萬元之間、平均總價1,738萬元。



幸福站因緊鄰頭前及副都心兩大重劃區，範圍內多為屋齡較新之住宅大樓，坐擁四座綠地，備受喜愛純住宅區族群青睞；台北橋站則因與台北市僅一橋之隔，且均價較台北市親民，交易熱絡。另分析各站中總價及均價最親民者，則屬新蘆線的迴龍站、丹鳳站，該兩站周邊均價每坪40-45萬元之間、平均總價1,304-1,331萬元之間，迴龍站地處新北市新莊區、樹林區與桃園市龜山區交界，生活圈內有傳統市場、龍鳳公園，亦有丹鳳國小及高中，兼具文教區及生活便利之優勢；丹鳳站位於新莊區與泰山區交界，鄰近機場捷運泰山貴和站，周邊多為工業區，區域內有鴻金寶商圈、四維市場及福營國中，交通便利且生活機能齊備，該兩站房價相對平實。

此外，該所另彙整各站之「租金房貸比」，透過平均租金/平均每月房貸估算，分析各站周邊500公尺內建物面積在20-40坪間之捷運宅租金及房貸支出。新莊地政事務所表示，近三年環狀線以幸福站周邊平均每月租金2.6萬元、每月房貸支出約為5.2萬元，租金房貸比50％最低。而租賃熱點則以新蘆線台北橋站233件最多，周邊平均每月租金2.9萬元、每月房貸支出約為4.5萬元，租金房貸比64％，其次則為蘆洲站159件，周邊平均每月租金2.6萬元、每月房貸支出約為4.7萬元，租金房貸比55％ ，而該兩站皆屬捷運共構，具備捷運站與住宅功能，顯見交通便利、租金合理之區域為租屋族首選！



新莊地政事務所提醒，為健全房屋租賃市場，政府推動「包租代管」社會住宅政策，提供優質租賃環境，落實居住正義，該所亦於網站設置「不動產交易安全專區」，提供各類不動產買賣、租賃相關知識及價格行情查詢，歡迎民眾多加利用！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

打炒房讓投資客轉移陣地？根據《591實價登錄》統計近兩年全台成屋社區Q1成交狀況，結果顯示房價漲幅最多的社區位在桃園楊梅「台北亞熱帶凱撒區」，漲幅36％；其次則是位於新北淡水「巧克力花園」，房價短短一年增加7萬，漲幅達35.4％；第三名則是位於桃園市桃園區的「豐田大郡」，房價更從2字頭跳漲至3字頭，證明即便升息、打炒房等多重利空壟罩，只要產品對了，房價照樣能起飛。

對此，591房屋交易網分析，隨著預售屋禁止換約轉售，部分投資客轉進低總價且具備收租報酬的成屋產品，而這次上榜的社區不少屬於房價基期較低的物件，尤其以中小坪數的產品居多，多少也反映出當前買方偏好。



像是2023年第一季全台房價漲幅最高的社區為桃園楊梅「台北亞熱帶凱撒區」，與2022年同期相比漲幅超過3成，同樣位於楊梅上榜的還有「台北比佛利夏威夷區」，前者鄰近國道1號楊梅交流道，交通便捷，後者則位於幼獅工業區，吸引投資出租買盤。楊梅房市在近年受惠台商回流，帶來大量就業機會，加上五楊高架未來將延伸至頭份，除了既有的台北客外，也將吸引新竹客，拉抬當地房市行情。



接著第二名上榜的是位於新北淡水區「巧克力花園」，單價由1字頭直衝3字頭，據悉該社區因鄰近淡江大學，是不少學生熱門的租屋選擇，加上屋內規劃彈性且又有低總價優勢，投報率佳，是當地投資客偏好的物件之一。



第三名則是桃園「豐田大郡」，2023年第一季單價突破3字頭，漲幅超過3成，「豐田大郡」鄰近桃園中正藝文特區，位於南崁溪第一排，擁有水岸景觀優勢，周邊生活機能豐富，交通方面不僅鄰近國道1號南崁交流道，未來還有捷運綠線行經，後勢看漲。



再來第四名到第六名皆由台中的社區包辦，首先是西屯的「瑞聯天地T區」，2023年第一季房價漲幅約3成，該社區位於中科生活圈，鄰近東海大學、台中榮總，社區以小坪數套房產品為主，且租客多元，包括學生、醫護人員、工業區就業人口，投報率高、收租穩定。



第五及第六名皆位於烏日區，分別為「夢幻誠」以及「協和聚心」，烏日受惠三鐵交通路網以及高鐵娛樂購物城等重大投資案，成為建商積極搶進的兵家必爭之地。其中「夢幻誠」為千戶以上造鎮案，雖然交屋不到1年，但已經出現轉手賺錢的紀錄；另外「協和聚心」則是位於明道花園生活圈內，該區為舊市區生活機能豐富，加上鄰近捷運站，保值性高。

而台南唯一上榜的則為東區「城鄉大鎮」，該社區鄰近國道1號仁德交流道，周邊未來還有仁德轉運站，交通便捷，此外，「城鄉大鎮」雖然為屋齡24年的中古社區，卻擁有游泳池、視聽室、健身房等現代化公設，且管理維護良好，除了備受自住客青睞，也吸引部分投資客翻新後加價出售，拉抬單價上漲。



房價漲幅超過2成的還有桃園中壢區「小富翁大學城」，該社區鄰近中原大學與中壢火車站，生活機能完善，社區主要以低單價、低總價的套房產品為主，同樣是中原大學學生租屋熱門選擇，且周邊將增設中原車站以及中壢體育園區，建設利多下後市可期。



最後則是台中北屯區「總太聚作」，該社區位於北屯廍子重劃區，為千戶造鎮案，社區正面廍子溪又緊鄰千坪麗園公園，周邊生活環境清幽，交通方面則有74快速道路，連接國道1號及國道4號南來北往便利，加上該社區公設多元豐富，包括游泳池、空中花園、視聽室、親子遊戲區等，深獲年輕首購族喜愛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部欲行虛坪改革，首當其衝為車道及車位，掀起車位大小及價格的廣泛討論，依據實價資料觀察2023年第一季六都坡道平面車位的均價、平均面積，與三年前同期比較，價格全體上漲，台南市價格三年成長16.7％，平均一個平面車位133萬元輾壓台中市，不過車位面積各有增減，台北市平均面積10.9坪最大，南二都車位平均面積都不到9坪。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，南二都因台商回流及科技業南移，台南及高雄的高價住宅增加，連帶車位價格高漲甚至直追北部行情，尤其台南市過去車位價格低，這幾年大樓推案增加，更突顯車位漲幅，而車位面積通常與車道的公設比例分配有關，這也是內政部此次虛坪改革的重點。



車位坪數藏貓膩？原來是這兩原因



綜觀六都坡道平面車位價格及坪數，除了價格南北差距大之外，車位坪數看似越往南、坪數越小，台北市平均一個坡道平面車位10.9坪，新北市9.9坪，桃園市9.6坪，台中市9.4坪，台中以北都在9坪以上，台南市8.3坪，高雄市最小，平均一個車位7.2坪。



住商不動產鳳山文山加盟店店東鄭啟峰指出，坡道平面車位面積多少，通常由兩個部分影響，第一是地下層深度，地下層越深，所需要的車道面積越多，在停車位本身面積差異不大的前提下，地下層越多，每個車位分配的車道面積越多，如台北市可能基地規模大小及需求高，地下室較深，因此車位面積大。



第二是與公設比有關，地下室空間除了有汽車車位，也會有機車車位、機電相關設備、垃圾處理及儲藏空間等設施，所以部分比例會撥做公設，由於每棟大樓地下層規劃不同，法規也未明訂車道、車位及公設之間的分配，有些建案為了壓低公設比，將較多的面積配置在車位上。



百萬買車位，規定應釐清



郎美囡表示，車位可分為法定停車位、增設停車位、獎勵增設停車位等3種，大樓常見的車為型態是法定停車位，其有產權但沒有獨立權狀、不可與主建物分開買賣，許多住宅大樓、社區甚至規定車位不得出租予非社區住戶，倘若投資車位，建築法規及社區規約應了解清楚，避免交易糾紛。

鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰2023年5月23日說，國發會最新報告，台灣人口高齡化有加速趨勢，人口結構恐怕出現國安危機之外，社會全齡住宅安全需求也迫在眉睫，但是政府聲聲說要加速都更或危老重建，雖政府核定公告實施，但在後續拆屋及搬遷速度卻可能還要卡住一、兩年甚至更久，致使推動都更的執行速度不如預期。

賴正鎰指出，除了政府公辦都更外，民間的開發商在整合都更也都很投入，但都更流程曠日廢時，他建議政府除了加快都更審查效率、簡化作業流程外，也應儘速訂定都更案相關強制拆遷辦法，提高公權力的執行力，才能有助於都市風貌的更新與強化國人居住安全。



國發會發布的最新人口推估報告台灣將在2025年進入超高齡社會(老年人口占比大於20％)，到2028年勞動力減少、社會經濟負擔加重，人口紅利消失，顯見台灣人口正因為少子化問題，有加快老齡化速度的趨勢。



都更熱，政府與民間大力推動下都更與危老案件明顯成長，內政部營建署都市更新入口網統計資料顯示，台北市2022年核定都市更新案件計40件，2023年1-4月已核定12案；新北市2022年全年核定20件，2023年前4月已核定10件，速度與件數的審核腳步有加快，但六都已核定公布的都更案件，至今尚未開工案件竟高達252件。



鄉林不動產研究室表示，中央於1998年11月發佈「都市更新條例」，截至2023年四月底止，全台累計核定都市更新案件共1075件、其中六都佔1020件，台北市都更核定案件計603件最多，約佔56％左右、其次是新北市195件、台中市108件。在未開工部份，台北市則有154件、新北市74件(詳如附表)。



鄉林不動產研究室分析指出，都更案在核定公告實施後卻又沒有動工，這有可能是與新冠疫情影響、政府緊縮土建融貸款成數、營建成本持續上漲、工程發包不易、建物申請取得建照後展期開工、央行連續升息造成房市短暫觀望需求減少、現住戶拆遷補償談不攏等七大原因有關。



雙北平均屋齡老舊，房市蛋黃區深醞潛在老宅換屋族與剛性需求，成為都更合建的一級戰區。根據調查研究報告指出，雙北的都更案平均審議時間約需2.4年，平均施工期約3.51年，算起來每件更新案不包括前期整合、規劃，最快還要6年才能完成。



賴正鎰也說，都更案件前期作業很長，十年是司空見慣，其中跟地主間洽談共同負擔、權利變換等合作條件也通常是3年前就談妥，近來因為新冠肺炎疫情導致缺工、缺料，每坪營造成本幾乎是翻倍，建商推都更事實上要達到損益平衡很困難，俗語說：賠錢生意沒人做，擔心做了反而虧錢，小型建商乾脆拖著不開工。此外，疫後百業拼復甦，很多產業擴大徵才面臨招不到人手的缺工困境，年輕人寧願從事服務業也不願意到工地工作，營建人力老化和斷層問題也造成工程發包的窘境。



他強調，近年央行配合打房，針對購地貸款成數加以限縮，建商轉向都更合建或者鎖定危老建築物重建案件增多，鄉林在雙北地區手上也有近20個都更危老的合建案正在整合進行，其中北市中山區吉林路案預定2023年下半年率先推案。



賴正鎰表示，這二年營建成本跳漲，全台每坪營建成本均價從9萬漲到15萬元，台北市漲幅更達100％，每坪從12.5萬漲到25萬元，新建案工程預算一再向上追加，又遇上「平均地權條例修正案」將上路、房市降溫，有些建商真的就封盤暫停推案。



他也認為建築成本飆漲，對都更的影響最大，工期一再延遲，恐怕會導致都更戶與實施者之間產生不信任和合約糾紛問題，景氣循環或有規則可循，但疫情平穩後通膨和升息讓物價波動非常明顯，這段周期長短很難預測，提高強制拆遷公權力並平抑物價、解決缺工難題是政府在推動都更工作上應優先解決的三大課題。