嘉義買房,嘉義市買房,嘉義縣買房

▲繼承不動產的比例增加，除了因死亡率增加，也反映多數長輩擔心太早贈與房產，恐導致子孫不孝。(圖/台灣房屋提供)

內政部不動產資訊平台顯示，今年不動產買賣交易降溫，全國住宅買賣移轉的比例，也從去年Q1的60.9%，降至今年的49.9%，減少了11個百分點；不過贈與的比例全國卻增加了2.6個百分點，各縣市當中，又以台北市贈與移轉占比最高，今年Q1達23.3％。全國繼承的比例更高，達25.7%，較去年同期增加7.4個百分點，六都中繼承占比最高的也是台北市，達29.4%，等於每三筆住宅移轉中，就有一筆是來自於繼承。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，繼承占比走高，主要是因戰後嬰兒潮世代，距今已約七十年，隨著人口老化逐步凋零，觀察2022年的全國死亡率為8.89%，達到統計以來的新高點，因此繼承不動產的占比也隨之增加；加上戰後嬰兒潮世代經歷「台灣錢淹腳目」的榮景，在房價所得比低的時代，累積不少房地產，使住宅繼承筆數走揚。

繼承不動產的比例增加，除了因死亡率增加，也反映多數長輩擔心太早贈與房產，恐導致子孫不孝，或是分配不公等疑慮，因此排斥生前贈與，不如身後循繼承方式分產。而實務上，也常見因為子孫眾多，對遺產的處理沒有共識，則透過法拍來分產的情況。

至於贈與房產的比例也有增加趨勢，台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，2022年起，每人的贈與免稅額度從220萬提高到244萬，有規劃提早佈局的父母，一般會先透過夫妻贈與後，再轉贈給子女，同年度就有機會達到488萬的免稅額度。若結婚當年，還有多100萬的免稅額，該年贈與免稅的總額可達688萬，因此多少促使贈與移轉的占比增加。

陳定中提醒，民眾將房產贈與給子女，雖然享有免稅額，但須注意，子女受贈房屋的取得成本，會以公告現值計算，由於公告現值與市價差距頗大，往後子女欲轉售房產時，就可能因取得成本過低，導致房地合一稅飆高，所以也可以考慮贈與現金，再以買賣的方式將房產移轉給子女，以提升節稅效果。

購屋價格再創新高！聯徵中心最新資料，2022年全台年輕人貸款買的平均鑑估總價達到1019.5萬，較10年前大增52%。元宏不動產加值服務平台總監陳傑鳴表示，假設房價不會漲，30歲以下年輕人恐怕要不吃不喝7年才能存到自備款，但不吃不喝不太現實，恐會餓死！

根據聯徵中心資料，20~30歲年輕人購屋狀況，全國平均1019.5萬，其中，台北市1868.7萬、新北市1264.9萬、新竹縣1088.8萬、新竹市1013.4萬、台中市1000.4萬、桃園市946.1萬、台南市895.6萬、高雄市885.6萬。

內政部房貸負擔以購屋總價7成計算，我們以此為準則，全國平均1019.5萬，自備款3成，等於至少要準備300萬元，另根據行政院111年資料，20~24歲者主要工作平均月收入僅2萬9695元、25~29歲者僅3萬6116元，也就是說，年輕人想買房，至少得花上7年不吃不喝，才有可能存到頭期款。

陳傑鳴表示，以目前狀況來說，年輕人的低薪明顯已與高房價脫鉤，上述的不吃不喝7年，前提是建立在房價未變的情況下，倘若持續走揚，即使再努力，薪資有隨著年資增長，也很難追得上房價。

他進一步指出，現在建商都流行透過各種方式暗示、明示父母幫忙準備自備款，但其實就算免除自備款煩惱，每月的負擔仍相當恐怖。以千萬房、貸款7成、本息平均攤還、利率2%、30年計算，700萬房貸每月須約支付2.6萬，以年輕人薪資，等同支出房貸、吃飯費用後，恐怕連繳交管理費、電話費等，都捉襟見肘。

陳傑鳴說，當然我們可能不必這麼悲觀，如果父母協助頭期款，加上雙薪家庭，或許就尚有購屋能力；但我們現實點看，物價也在上漲，每月正常開銷1個人就有可能高達2萬起跳的情況下，年輕人購屋確實也只是讓自己背上「難以負荷的重量」。

他建議，年輕人購屋前，最好先思考是否有必要負擔，以租待繼承，或者乾脆一輩子租屋，不見得是不好的選擇；政府部分，總統大選將近，目前萬物皆漲，惟實質薪資調幅有限，面對高租金、高房價，卻低薪資的對策，也將考驗這一次各黨總統參選人的智慧。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

統計顯示，去年全台房屋買賣移轉棟數僅31.8萬棟、年減8.6％，公股銀行評估，今年高利率持續，及明年初總統及立委大選的衝擊，今年房市不但不看可轉為成長，預測移轉棟數甚至有可能跌到近30萬棟或跌破，更確定將是連二年衰退。

　公股銀主管指出，今年以前三個月的房屋買賣移轉棟數僅6萬4,291棟，較去年同期的8萬4,776棟，已經下滑2萬485棟，年減達二位數的24.16％，首季已經掉到如此低，看來全年的數字恐不樂觀，且內部的房貸案也只能說平穩，因此已經定調「連二年衰退」，甚至可能跌到接近30萬棟或跌破的情形。

　除了全球去年暴力升息後，造成的高利率環境衝擊外，更重要的是國內的大環境變動，除了平均地權條例修正外，政治上因明年初大選因素，對今年的房市影響可說是重中之重，因此，公股銀主管認為，今年將是近幾年房市最不平穩的一年。

　公股銀行主管近期與多位建商齊聚時，有建商直指，去年政府開始討論平均地權條例時，投資客已大舉竄逃，加上多次升息後，衝擊資金實力較差的投資客，現在市場的投資客已經近乎於零。因此，今年的房市將是持續量縮的一年，公股銀的房貸也採取三大策略因應，期能全力穩住房貸成長數字。

　三大策略中，一是鎖定政策性房貸，二是鎖定自住優質客，三是鎖定轉貸戶。政策性房貸上，鎖定公教人員、青年安心成家貸款，由於有嚴格的資格限制，對銀行來說，風險已經降低許多；自住優質客上，鎖定自住客，由於是自用，過往出現逾放的機率已經不高。同時找尋收入穩固的「師」級客戶，如會計師、律師等等，或前五百大企業客戶，都是可以穩固房貸成長的重要支柱。

　轉貸客戶部份，由於已有繳房貸的過往紀錄，相對可能「踩雷」的機率也不高，因為預期今年房市交易減少，積極爭取信用良好、條件不錯的優質客群，由各分行鎖定找尋優質的房貸轉貸業務，且一併爭取房貸以外的業務往來，有助讓轉貸客戶跟銀行的黏著度更高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為降低房貸風險，各銀行紛紛推出因應策略。有銀行採取實地房屋鑑價時，從過往的一人即可，現在要求至少一主管、一行員，以增加鑑價的客觀性，更能避免行員出現勾結外部人員的弊端。

　銀行主管指出，在房貸風險控管上，除鎖定借款人的還款能力外，房子的房屋鑑價等也是關鍵所在，現在除有客觀的實價登錄數字可供參考外，更重要的則是實地房屋鑑價，就跟併購時的DD（盡職調查）一樣，是評估若借款無法還款時，銀行拍賣可能拿回來的價值所在。

　房屋鑑價從過往的一人，現在要求至少一個主管、一個行員。銀行主管分析，這可以更加增加客觀性、降低銀行風險，畢竟就算是同一棟大樓，不同樓層、面河景、面中庭等細微差異，價位就會有差別，且二人看的情形、重點都不一樣，可更加仔細評估價格，達到避免行員出現勾結或降低鑑價的失誤情形。

　除房屋鑑價外，銀行也相當重視實價登錄的價格。銀行主管舉例說，過往在房市多頭時，可能會用實價登錄的第一、第二或第三高價評估，現在則優先以實價登錄的第四、第五高價來評估。也有銀行鎖定監控空屋率高、供過於求及房價漲幅過大的特定地區，主要是為避免房市跌價造成的風險，因此針對特定地區適時調整成數或利率等貸款條件。

　銀行為嚴控投資客、人頭戶炒房，對於無地緣關係的個人授信申請案件，皆需進行合理性評估，且於撥款後每月定期檢視，並持續監控六個月，若經評估有異常往來情形者，除列入覆審加強管理外，若發現授信戶有重大風險，可能對銀行債權嚴重不利者，即依覆審規則擬具確保債權的因應措施。

　銀行主管分析，預期今年房市不佳，因此將會特別留意案件來源，落實執行KYC作業及授信5P原則審查，執行差別化定價政策，對於擔保品鑑價多方採證參酌，確實審查交易文件的合理性或真實性，並加上貸後覆審機制，以瞭解資金實際用途等，徹底控管對相關授信的風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市交易冰凍，不僅房地合一稅、契稅等房地產交易相關稅收衰退，房地產交易稅收最大宗的土地增值稅，過去連續三年均超過千億元，去年已跌破千億元，今年前四月土增稅稅收更僅剩228億元，年減幅高達37％。

　財政部統計資料庫顯示，過去房市景氣熱絡時期，每年土增稅稅收多能超過千億元，例如上波房市景氣多頭的2013～2015年間，及這波房市多頭的2019～2021年間。然而去年下半年起房市交易緊縮，全年土增稅收減少至930億元，自去年4月起至今年4月已連續13個月年增率負成長、連續12個月年減幅超過1成。

　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，房產相關稅負除為市場交易指標，由於近年各縣市各土地公告現值調整幅度不大，土增稅收與不動產持有期間、自用住宅比例高低、與不動產交易移轉規模高度相關，近來房屋及土地交易量因升息、打炒房政策、買方對房市信心轉趨保守等因素而驟減，土增稅收也跟著減少。

　以去年來說，不動產買賣移轉的土地公告現值規模約1.6兆元，是自2016年以來連續五年成長以來的首度衰退，今年前三月為3,123億元，比去年同期衰退約32％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市轉向總價市場，小宅戰局也愈來愈燒，連豪宅建商宏盛建設，也首度跨足精品小宅市場，震撼市場；國泰、冠德、大陸等一線建商，更競相投入小坪數住宅市場。

　宏盛建設最近在台北市中山區正籌備「宏盛淬白」新案，壓低最小入手門檻到16坪起跳、最大約31坪。宏盛建設經理陳育德表示，跨足精品小宅市場主因是「宏盛淬白」基地位於榮星花園旁的龍江路靜巷內，區域環境不適合大坪數產品，再加上土地為早年即取得，原本預計擴大整合鄰地進行都更改建，但多年來土地一直不易整合，因此決定直接開發為精品住宅案，瞄準首購或首換客層需求。

　馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，豪宅建商開始瘋小宅，主要是時勢所趨，小宅每坪單價通常較「漂亮」，更何況今年房市已進入高檔修正，中大坪數產品買氣較平淡，以自用剛性需求的中小坪數產品買氣相對穩定。

　接下來，宏盛在汐止新興路的「智1」先建後售案，可望再推小坪數產品，23樓高的住宅大樓，每戶規畫坪數26～45坪。

　國泰建設去年推出的北市內湖「國泰蒔美」建案，最小即從25坪起跳；今年4月公開的台中「國泰美禾」建案，也規畫37～43坪的親切產品；520檔公開的新北永和「國泰民樂」，也接地氣地規畫26～49坪產品。國泰建設副總經理林清樑表示，總價市場來臨，國建將更重視不同世代的需求，產品規畫上更貼近客戶需求。

　冠德今年的重點大案，包括三重「冠德心天匯」自28坪起跳、大直「冠德大直湛」最小壓到26坪，連信義計畫區的「冠德信義」也把原本的大坪數格局，切割為中坪數產品；冠德正籌備推出的復興南路瑞安公辦都更案，規畫坪數最小從25坪起跳，降低入手門檻。

　過去只推大戶豪宅的大陸建設，繼去年底在新北新店推出最小戶僅14坪、總價800萬元有找的建案「耑美」後，今年得標的北市「信義兒福B1-2及B3-2」公辦都更案，最小單位也將規畫2房的戶型。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

連續升息加平均地權條例修正通過，使房市明顯量跌，政策據央行統計數字，第一季五大銀行新承做房屋貸款放款金額比去年衰退22.75％，台銀、合庫銀也表示，今年前四個月新承作房貸金額增加幅度，都比去年同期縮小。

　五大銀行包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀，第一季新承做房屋貸款放款金額為1,415.94億元，較去年同期的1,832.92億元縮水22.75％。合庫銀指出，去年雖然有升息壓力，但由於疫情紓緩，加上平均地權條例「政策前」的效益，房地產成交量增加；去年第一季新承做房屋貸款放款金額比2021年同期增幅達20.06％，也是2019年後最高增幅。

　即使去年基期較高，今年第一季新承做房屋貸款放款金額也低於2021年，頹勢可說相當明顯。兆豐銀表示，受到央行去年以來連續五度升息、累積升幅3碼（0.75個百分點）的影響，目前房貸承作利率已破2字頭（2％），最低利率目前來到2.06％，房貸利息支出增加不小，預期今年度新承做房貸案件應會持平或小幅衰退。

　合庫銀主管認為，今年受到房市控管措施、升息等原因，房市觀望氣氛濃厚；加上建商缺工、薪資成本高，及平均地權條例修正案通過，抑制投資炒作進而影響房市交易量能，預期上半年量跌、房價向下緩修。但對於今年房貸業務仍持正向態度，不會因為市場上量能較低等其他因素干擾，就看淡業務。

　另台銀前四個月新承做房貸約500億元，比去年全年2,000億元水準，今年也明顯進度放慢。

　兆豐銀較為不同，兆豐銀說明，今年前四個月房貸敘做量比去年同期戶數增加，主因為去年受限於銀行法第72條之2，土建融放款金額「不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和的30％」，該行去年比率接近滿水位，因此影響房貸放款敘做量，今年度因為比率控管得宜，使得房貸案增額較去年多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據不動產資訊平台資料顯示，去年第4季六都契稅金額每件在3.6萬~5萬元，全國平均每件4.4萬元，意即平均買1間房屋要繳納給政府的契稅金額，就要4.4萬元，相當於上班族1個月的薪水。

不過，最貴的不是六都，新竹縣買屋平均要繳納6萬的契稅，居全國之冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，契稅主要是買賣房子時，買方必須繳納的稅費。稅費多寡和房子的面積、新舊、結構、完工時間點有關係，尤其，前幾年房屋標準單價一次性大幅調整，出現新舊制倍增狀況，影響包括每年的房屋稅與契稅，尤其近年完工的新成屋最有感，中古大樓稅賦負擔則較輕。

以竹北一處新大樓為例，有購屋者買標準3房預售屋，交屋後契稅竟高達13萬，今年收到房屋稅單也高達2萬多，對比新北中古大樓社區，有民眾房屋稅只有4000多。

他指出，兩者房價差距可能不會太多，卻因完工時間適用新標準單價，持有新大樓的代價卻高出許多。

新竹契稅6萬 居全台之冠

根據不動產資訊平台房地交易課稅季報表資料顯示，去年第4季平均全國的契稅平均單價為4.4萬元，新北市為5萬元，桃園市4.9萬元，最低是台南市的3.6萬元，最高的則是新竹縣的6萬元，位居全台之冠。

曾敬德分析原因指出，應是新竹縣新房子供給量大，新成屋的占比高，不像台北市交易老舊中古屋居多。

他建議，建物的評定現值會影響契稅與每年的房屋稅，尤其越新、高樓、大坪數，每年收到房屋稅單可能都會驚嚇一下，若挑選中古屋屋齡10年以上，稅負會明顯減輕，購屋人買屋前可先詢問房屋稅與契稅。

2022 Q4 房屋交易契稅課稅金額

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近年，桃園成為六都最佳的移居樂園，相對於2021年全國總人口數減少18萬5,922人的負成長，桃園市人口在111年2月底逐年攀升至226萬9,997人，是六都唯一人口數正成長的城市，在少子化/高齡化的背景下，實屬難能可貴。在人口紅利的支撐下，區域房市更是看多，人口紅利大爆發自然讓「桃園」成為六都之中，最宜居的城市，躍升為北北桃最有吸引力的一級城市。

【福容佳麗堡】大道尊榮．精工雕琢

福容開發繼藝文特區的麗晶花園廣場後，在小檜溪重劃區又有一案全新落成！在工/料雙缺的年代，可即刻擁有，更顯其珍貴。於六都人口紅利最盛的桃園市，站穩地標大道—春日路。福容開發推出經典巴洛克風格的「新古典輕豪邸」獨具特色，公設則以罕見的蒙德里安幾何美學作為主題設計。坪數規劃僅27-31坪，卻能輕鬆擁有3房雙衛，神奇坪效得以讓眾人喝采。以3房的精品房型為核心規劃，每戶竟有夢幻3米6的收納想像空間。

「斷捨離」不再是令婆媽頭痛的問題。「貼近使用者的內心渴望」是榮獲金石奬肯定的麗寶品牌．福容開發對於打造住宅，最殷殷期盼的祝福！

「什麼都有，什麼都賣」周邊機能強大黃金熟成～

「星巴克」．「麥當勞」．「車麗屋」下樓過街就享有！

小檜溪重劃區距離舊市區很近，自然也有不少購物的地方，從夜市、傳統市場到超市、百貨公司等，都可以在一公里之內的範圍內找到，而且在重劃區範圍內也興建了新永和市場，主要是作為安置舊永和市場攤販的現代化市場。因此相對於其他同期的重劃區而言，小檜溪重劃區的生活機能可以說是非常便利！【福容佳麗堡】靠近位於青溪二路與春日路口，自社區出門，途經這個路口，過街就有車麗屋/麥當勞/星巴克，對於都會菁英人士而言，消費購物極為便利。連鎖品牌紛紛在此搶位先機，插旗設立店鋪，這也在在反映了對於本區未來的後勢看好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

預算不到 1000 萬元，能在七大都會區哪裡買房？房仲業者根據聯徵中心去年一第四季申貸資料，以平均鑑估值 1000 萬元為上限，找出七都申貸樣本數最多的低總價熱門購屋路段，其中台北市只有一條路達標，就是北投區中和街，且樣本數僅 10 件，顯示首都總價 1000 萬元內的區段與物件相當有限。

新北市的低總價熱門路段，則由八里區的龍形三路以 94 件樣本數奪冠；桃園市最熱門的 1000 萬元內購屋路段，是龜山的樂善三路，件數達 371 件；新竹市南寮的西濱路一段，則以 88 件成為新竹地區冠軍；台中市烏日的高鐵路二段，件數高達 564 件，不僅是台中市低總價路段中的第一名，也是七都量體最大的親民購屋路段；台南市永康區的永安路，以及高雄市鳳山區的頂興街，也分別以 55 件、146 件，成為該都會區 1000 萬元購屋的最熱門路段。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，除了雙北之外，各都最熱門的低總價購屋路段，都離不開重劃區，比如桃園的樂善三路位於 A7 重劃區；新竹市南寮的西濱路一段，也有漁港、東濱等重劃區；台中市高鐵路二段則位在烏日高鐵特區；台南永康的永安路，亦緊鄰鹽行國中重劃區；高雄鳳山頂興街，也坐落頂庄重劃區之內。主要是新興重劃區在發展之初，房價水位平實，加上發展遠景可期，新案選擇也較多，吸引小資族卡位，使重劃區雄據各都低總價熱門

觀察各都最熱門的低總價購屋路段，以台北市北投區中和街的平均坪數最小，只有 24.2 坪；貸款成數也最低，僅約 7 成，其餘都會超過 75%；且去年第四季平均利率就超過 2%，利息負擔比其他都會更大，顯示台北市不僅低總價的選擇稀少，貸款條件也相對嚴苛。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台北市千萬以內的低總價物件，以老屋為大宗，尤其北投區的中和街近年成交主力為屋齡超過 40 年的公寓物件，買方財力也多半較有限，導致貸款成數低，利率高。不過老公寓的公設比低，權狀 20 多坪就有機會買到 3 房，因此在高房價的首都，仍有穩定的市場接受度。

陳定中表示，內政部 6 月開放申請的「中產以下房貸支持專案」補貼，台北市原始核貸金額門檻為 850 萬元，若以中和街為例，去年第四季平均授信金額不到 700 萬，是首都極少數符合補貼條件的區段，因此該路段在今年 2 月底前申貸購屋的既有房貸戶，將是台北市最有可能受政策嘉惠的族群。