嘉義買房,嘉義市買房,嘉義縣買房

對於近日媒體報導有關北台灣迷你基地建案數量增加議題，營建署表示，報導所載迷你基地建案中，僅2案屬於危老重建案，多數非屬危老重建個案。

危老重建小基地個案比例低



營建署表示，截至2023年4月底為止，全國共核准2,917件危老案，其中基地小於100平方公尺、面寬小於5公尺且樓高6層以上者計有14件，比率約0.4％，平均申請容積獎勵額度約20％，顯示此類建物樣態占整體危老重建總件數比例不高，非常見危老重建形式，開發強度有限。



危老條例提供規模獎勵 促進提升重建計畫面積



考量危老條例目的係鼓勵危險建物加速重建，保障國民生命財產安全，立法原意無特別限制建築基地面積，但仍應符合建築法及都市計畫土地使用管制相關規定。為鼓勵危老重建基地擴大規模，內政部2020年5月已修法放寬不限制合併鄰接基地面積，並新增大面積規模獎勵，近3年危老基地平均面積分別為2020年度640平方公尺、2021年度657平方公尺及2022年度741平方公尺，已逐年穩定增加。



營建署表示持續滾動檢討危老條例相關法規，如明定公有土地及建築物，除已有合理利用計畫、或公有土地面積達重建計畫土地面積50％以上等情形外，應一律參加危老重建，並排除土地法等公有財產管理規定的適用，將有助於鼓勵危老基地規模持續增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房屋集團觀察內政部最新人口資料，2023年4月全台65歲以上人口已達415.8萬人，佔總人口的17.8％，老化指數達147.9，為歷史新高，而各縣市中，老年人口佔比最高的縣市是嘉義縣21.9％，其次為台北市21.3％，以及南投20.3％，等於每五人中就有一位是高齡人口。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，嘉義縣和南投縣屬於農業縣，受限於產業發展，長期流失青壯年人口，只剩銀髮長輩留鄉。而位居第二名的台北市，雖然有不少外來就業人口，不過因為房價長期居高不下，租屋比買房多，真正能落地生根的年輕人有限，久住台北者多半是長期扎根、習慣台北生活，不願搬離的老天龍人，使首都高齡人口比例偏高。



老年人口占比增加，對房市也會產生需求變化，張旭嵐指出，許多留鄉老人住老公寓或是大透天，隨著身體老化，爬樓梯會成為負擔，且屋況過舊導致生活品質不佳，因此換屋偏好一樓住宅或是電梯產品，也更重視周邊醫療便利性，所以鄰近大型醫院或復健診所的區段，將會是家有長者的家庭換屋時的優先考量。



14歲以下幼年人口占比最高的縣市，則為新竹市16.1％，其次是新竹縣15.6％，桃園市13.9％位居第三。其中新竹縣也是老人占比最低的縣市，堪稱全台最年輕都市！

張旭嵐分析，新竹縣市受惠新竹科學園區發展，吸引不少全台各地的高科技就業者移居，因為所得高，敢生能養，使新竹的幼年人口占比最高；而桃園市在大台北生活圈中房價最親民，社會福利也好，因此許多脫北的小資夫妻移居桃園，也是全台本島青壯年人口占比最高的縣市，因經濟壓力減小，更願意生養小孩，幼年人口占比屬六都之冠。



台灣房屋新竹園區關埔直營店店長甘坤鑫表示，離竹科最近的重劃區就是關埔重劃區，因有好市多和大型連鎖品牌，商業機能成熟，採買方便，成為竹科就業人口的購屋區域首選；不過也因為非常熱門，重劃區內的關埔國小、龍山國小年年額滿，而光武國中還得設籍九年才能卡位入學，顯見幼年人口增加速度快。由於竹科家庭多為四口之家，購屋主力產品為三房，甚至四房為主，關埔重劃區十年內新大樓單價在55~60萬之間，總價至少在2000萬起跳。

根據不動產資訊平台最新資料顯示，去年第四季末購置住宅貸款逾放金額為新台幣64.5億元，這金額僅約為16年前的1成；同時，逾放比率僅約0.07%，續創自2007年以來的新低水平。這數據反映目前房市的體質健全，即使貸款人遇到債務問題，也能夠即時處理避免房產進入法拍市場；此外，受惠於法拍物件數量稀少，法拍對於房市並未造成重大衝擊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，大約在2006年之前，市場上還流行著全額貸款的現象；然而，一旦外在環境發生劇變，債務人很有可能將爛攤子甩給銀行。不過後來央行逐漸緊縮，貸款成數也回落到約8成左右。此外，選擇性信用管制措施、也提高民眾自備款的比例，有效降低金融體系的風險。

而近幾年來，雖然不動產價格飆升，但大多數民眾即使面臨財務問題，仍能妥善處理，避免不動產流入法拍市場，因此近年法拍物件的數量幾乎年年減少。

根據不動產資訊平台資料顯示，2007年第一季的逾放比率還高達1.37%，住宅貸款逾放金額達新台幣576億元；然而整體狀況逐漸改善，一直到今年第一季，逾放比率僅剩0.07%、金額剩下64.5億元，低逾放已成為新常態。

由於房貸的逾放比甚低，流入法拍的機會少、相對拍定的數量也會偏少，根據內政部統計月報資料顯示，2003年當年法拍的移轉登記達5.8萬棟，此後逐漸減少，2012年跌破1萬棟，近兩年都不到5000棟，法拍物件量只剩下20年前的1成。甚至出現自住客也涉足法拍市場尋找物件的狀況，投資客輸給自住客的狀況也相當普遍。

曾敬德指出，雖然當前逾放比金額甚低，導致房屋流入法拍市場的情況較少，但目前出現了一種特殊現象，法拍因遺產分配而進行的變價拍賣正逐漸增加，主因是人口持續老化，加上繼承人之間可能無法達成共識，因此有些精華地區的不動產透過法拍出售後才能公平分配。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台中大里區的今年Q1預售市場量價雙增，成為房市黑馬。（中信房屋提供）

《平均地權條例》政策通過之後，全台預售屋市場備受考驗，各區狀況又是如何？根據實價登錄資料統計，台中市預售屋的交易量與均價漲幅，在今年第1季交易量前10名區域，與去年同期相比，僅有龍井區呈現價量雙減狀況，西屯區、北屯區、沙鹿區、烏日區、梧棲區、南屯區皆為量縮價增，太平區、南區、大里區呈現量價雙增，其中大里區的交易量年增234.8%，均價年漲67.1%。

詳細觀察數據，交易量衰退的區域中，烏日區跟西屯區、沙鹿區的預售屋價交易量分別下滑3.8%、5.3%、17.2%，減幅尚在20%內，但在均價部分，烏日區與西屯區與去年同期相比，均價雖各呈現2.5%與3.8%的漲幅，但跟去年第四季比較，烏日區從38.3萬下修至36.6萬，西屯區則從均價61.1萬下修至59.7萬。

其餘區域交易量衰退幅度更驚人，北屯區年減53.9%，龍井區年減62.2%，南屯區年減63.5%，梧棲區年減64.9%，已低於去年同期的一半，但只有龍井區的價格出現明顯鬆動，均價從去年第三季開始開始進入盤整期，均價年減25.2%，成為價格部分下滑最多的區域。

中信房屋研展室副理謝欣亞指出， 台中第一季交易量前10名中，衰退最多的是梧棲區，梧棲近幾年因為「台中港特定區計畫」一飛衝天，區內有加工出口區及商業區，就業人口帶動居住需求，除了自住客買盤，租屋需求也相當大，曾有3∼4%的出租投報率，吸引不少投資客進場，每坪均價在去年第三季衝到29.8萬，隨著《平均地權條例》修法通過，梧棲區的預售市場榮景不再，除了交易量銳減，價格也逐步下修，本季均價已修正至27.1萬。

值得關注的是，太平區、南區、大里區逆勢雙漲，跟去年同期相比，交易量分別成長17.2%、69.6%、234.8%，均價也上漲了，分別為14.1%、0.7%、67.1%。其中以大里區的成長最為驚人，交易量自46件每季攀升至154件，均價也從23.4萬一路飆漲到39.1萬。

謝欣亞分析，大里區雖離台中市中心不遠，但先前的新案量不多，房價基期較低，近兩年大里二期重劃區陸續推出新案，價格逐漸往上攀升，尤其草湖雙向匝道即將在今年第二季完工，未來可直達大里軟體園區，加上台中市經發局最新公告，預計在大里市七用地及廣二用地以BOT模式推出複合式商場，幾項利多消息頻出，在磁吸效應下，大里區人口紅利不容小覷，目前為台中備受關注的區域。

▲立法院三讀通過《再生能源發展條例》修正草案，增訂新建建物屋頂要設置太陽能發電設備。（資料照）

立法院三讀通過《再生能源發展條例》修正草案，增訂新建建物屋頂要設置太陽能發電設備，對此，鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰表示，這是好政策，建議政府加速訂定相關子法，希望能給建商至少2%的容積獎勵。

賴正鎰表示，對多數建商來說，太陽能板及儲能設備的成本太貴，「一定要有獎勵，沒獎勵應該沒有人想做」。

昨日通過的《再生能源發展條例》修正草案，增訂新建、增建及改建符合一定條件的建築物，屋頂應設置一定裝置容量以上的太陽光電發電設備。但相關子法還要經過經濟部及內政部營建署等跨部門討論。

賴正鎰說，講了20多年的綠能政策終於實現，不過外界擔心修法通過後到正式實施問題可能面臨一堆問題，像是太陽能板建置的成本高，還需要日照分析及裝設方位討論等問題，若是旁邊有其他超高樓層的建築物，可能就會被阻擋日照，造成太陽能板無法充分發揮效益等問題。

有些硬體及電力傳送等技術問題，都要考驗建築設計師在設計規劃的功力，還要考量到建築物的整體美觀，架設建材及住戶安全標準等問題。

他認為，母法通過修訂後，但相關子法還沒訂定，因為還可能涉及營建法規，太陽能板屬於附加設施，要裝設在頂樓，也必須要有足夠空間，如果立法通過後，在多數建商還沒有做好準備時，馬上就要強制上路推動，有可能增加開發商的營建成本，甚至可能轉嫁到房價上。

他建議政府應先找建商及開發商討論，政府也先考慮以提高獎勵，給予建商設計新建案時，多給2%容積獎勵，且太陽能屋頂下方空間，應不設限高且不計面積，讓建商規劃公設給住戶使用等方式，必能加速屋頂種電的面積，他同時也希望政府公共實施時，能給建商至少半年的緩衝期，讓各界可以依法逐步配合新法規。

賴正鎰指出，綠電市場確實是一塊大餅，像現有透天厝屋主很多頂樓都加裝太陽能熱水器，但因為成本太高，安裝太陽能片數有限，加上儲能設備太貴，若是想安裝的家戶透天厝屋頂，無法一整排屋主整體安裝，光有少數零星家戶，一點都不符合經濟效益。

除了新蓋大樓或都更重新蓋的建物之外，廣大透天厝住戶也是一個管道，想加速推廣的最好方式就是政府提供裝設獎勵金或出賣太陽能收入的稅收抵免，增加投資回報率，才能提高全民配合意願。

他表示，鄉林在好幾年前就開始在社區頂樓加裝太陽能板，並透過大量綠化，甚至在頂樓或露臺設置「空中菜園」，在新案推出前就有納入規劃設計，頂樓在施作太陽能板屋頂時就做好防水層，讓大樓社區管委會不需二次施工。

他以自家正在興建中的彰化員林新案「鄉林圓頂」為例，在規劃之初就有設定在頂樓加裝太陽能板模組，330W太陽能板共132片，平均每月發電約4500度，發電電力相當16個家庭用電需求，目前規劃發電後供給社區公共區域電燈與電梯等供電使用，若有剩餘再考慮賣給台電，增加社區收入。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲去年第四季末，購置住宅貸款逾放金額為64.5億元，逾放比僅約0.07%，續創2007年統計以來新低。

根據不動產資訊平台資料顯示，去年第四季末購置住宅貸款逾放金額為64.5億元，金額僅僅約為16年前的1成，且逾放比僅約0.07%，續創2007年統計以來新低，反映房市體質健全，貸款人即使遇到債務問題，也能即時處理避免房產流入法拍市場，也受惠法拍物件量稀少，法拍對於房市並未造成衝擊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在2006年以前，市場還有流行全額貸的現象，但若遇到外在情勢劇變，債務人有可能把爛攤子丟給銀行，隨後央行逐漸緊縮放貸，貸款成數也回落到8成左右，加上選擇性信用管制措施，也拉高民眾購屋自備款的比例，有效降低金融體系的風暴，也讓近年的法拍移轉數量幾乎呈現年年減少的狀況。

根據不動產資訊平台資料顯示，2007年第1季的逾放比還有1.37%，住宅貸款逾放金額達576億元，不過整體狀況逐漸改善，一直到今年第一季逾放比剩0.07%，金額剩下64.5億元，比起16年前大降9成之多，低逾放已經成為新常態。

由於房貸的逾放比甚低，流入法拍的機會少相對拍定的數量也會偏少，根據內政部統計月報資料顯示，2003年當年法拍的移轉登記有5.8萬棟，隨後一路萎縮，2012年跌破1萬棟，近兩年都不到5000棟，法拍量只剩下20年前的1成，甚至出現自住客也到法拍市場找尋物件的狀況，投資客出價輸給自用客的狀況也相當常見。

曾敬德表示，雖然當前逾放比金額甚低，房屋因為繳不起而流入法拍狀況較少，但也出現另一種特殊現象，法拍因為遺產分配的變價拍賣正在增加，主要因為人口持續老化，加上繼承人間對於可能無法取得共識，因此有些精華區的不動產透過法拍出售後才能公平分配。

《平均地權條例》政策通過之後，全台預售屋市場備受考驗，中信房屋研展室根據實價登錄資料統計，台中市預售屋的交易量與均價漲幅，在今年第1季交易量前10名區域，與去年同期相比，僅有龍井區呈現價量雙減狀況，西屯區、北屯區、沙鹿區、烏日區、梧棲區、南屯區皆為量縮價增，太平區、南區、大里區呈現量價雙增，其中大里區的交易量年增234.8%，均價年漲67.1%。

 

產業園區已成人口紅利大補帖，台中西半部地區匯集6座產業園區，5年來為海線地區帶進近萬的人口紅利，且半數集中在沙鹿區，吸引各路建商搶進沙鹿推案，上演房市「沙鹿戰場」。

　根據調查，台中海線四個行政區－沙鹿、龍井、梧棲、清水的人口數，5年間總計增加9,767人，其中沙鹿區增加4,587人，幾乎占了海線新增人口數的一半。

　包括中科、精科、台中工業區、台中港科技產業園區、台中國際機場門戶特區、台中港風電產業園區等六座產業園區皆座落在國道一號以西的台中西半部地區，撐起中部數兆元營收的經濟體系，且投資擴產力道持續加大，不只吸引中部居民西進，也有不少來自外縣市、港籍與外籍高科技人士移入。

　台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，沙鹿區是大海線地區的工商重鎮，全國聞名的食品、紡織、服飾大廠如味丹、福壽、盛香珍等均發跡於沙鹿，加上沙鹿的大學院校資源豐富，向來就是海線生活核心。

　其中，沙鹿唯一的新重劃區「新站重劃區」新案競出，包括「和築T1」、「勝麗交響曲」、「大華鹿鳴」、「德光聚」等新案，包辦今年前四月沙鹿區預售大樓3成以上的交易量，由於後續還有富宇、勝興等新案將進場。

　當地業者分析，沙鹿「新站重劃區」與舊沙鹿車站市中心共享現有商圈機能，又能擁有重劃區的寬敞街道、新穎市容，加上捷運藍線通過與鐵路高架化利多，出站即到家的交通便利性，成為吸引外地就業族群最大優勢。

　值得觀察的是，大海線房市群雄割據，從西屯中科特區單價已攀上60萬元高水位線，梧棲部分指標新案如「聯悅馨」、「遠雄幸福成」單價已奔向3字頭，處於房價凹陷區的沙鹿車站商圈，擁有完整商圈、學區、交通機能，後市爆發力可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]根據最新聯徵中心資料顯示，北市30年以上公寓，去年第四季共申請房貸1024筆，相當於桃園、台中、台南與高雄四個都會區的總和，顯見雙北公寓產品仍有相當市場，但跨出雙北市公寓產品就並非市場主流，電梯、透天反而是市場的主要產品，也因為雙北公寓需求穩健，銀行評估放貸也給予不錯的條件，統計台北市的公寓去年第四季平均房貸利率1.95%，比其他都會區低了0.07%~0.17%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市平均屋齡老舊，精華區內有許多公寓產品，銀行評估北市的老舊公寓產品，因為土地相對值錢，市場上的流通性也相當好，因此相較於其他都會區，銀行多願意給予更好的貸款條件，尤其公寓型產品的坪數實在，即使北市公寓屋齡動輒超過3、40年，但仍可吸引消費者的目光，短期自用坪數實在，長期精華地段且土地持分較大的公寓，仍是有可能拚一下改建的機會。

統計顯示，去年第四季30年以上的公寓，北市貸款條件最佳，房貸利率僅1.95%，平均銀行的鑑估價格約1663萬元，在台北市想要買一間標準品房屋的代價不小，不過北市公寓的貸款成數並未特別突出，貸款的中位數約77%。其他都會區雖然貸款利率較高，不過因為買方多為首購，且購屋房價僅北市的1/3~1/4，因此貸款成數中位數有些都接近79%，但跨出雙北市以外，公寓就不屬於購屋主流。 

曾敬德表示，購屋公寓時民眾可以多留意有無海砂屋等問題，而公寓從更新水電翻修等也是一大筆預算，雙北以外民眾可以評估老屋裝修還是買新屋划算。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市國宅近六年來漲勢驚人，位在中正紀念堂旁的新隆社區竟出現破百萬的成交單價，已突破天花板價，六年來增近五成，而大安國宅也近9字頭，資金熱潮，還有都市更新話題，帶動老國宅翻身。不過住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨提醒，國宅屋齡偏高，想買國宅，屋況及停車位等要多留心。

台北市國宅有不少坐落於精華地段，礙於屋況老舊，房價難破天花板，甚至在2016年房市盤整時價格同步下修，但近6年市場反彈，位在中正紀念堂旁的新隆社區竟出現破百萬的成交單價，此外，緊鄰大安森林公園的大安國宅去年均價也逼近9字頭，展現老國宅身價不凡。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，先前資金潮加上都更效益加持，推升精華地段國宅的價格躍昇，新隆社區目前已有建商進行整合，且一旁的豪宅「元大文華」行情約在150萬~200萬元，因此未來價值備受期待。

1999年停建時 每坪約10萬上下 如今已破百萬元天花板

出售型的國宅在1999年停止興建，因此市場上數量有限，當年推出的價格每坪約10萬元上下，這3、40年來房價倍速成長，除了新隆社區價格因都更因素6年勁揚49.6%，其他台北市知名國宅社區房價也有明顯漲幅。

大安區的大安國宅及成功國宅、信義區的忠駝國宅、松山區的延壽國宅去年(2022)平均成交單價都在8字頭，從2016年到去年均價漲幅皆超過22%。

中山區的知名國宅價格稍低，興安國宅去年均價79.9萬，6年成長23.7%，基河國宅房價親民許多，平均每坪61.8萬元，6年增加23.4%。

熱錢拉高 價格已漲過2014年多頭行情

郎美囡表示，先前熱錢拉高全台不動產價格，從實價資料可看出這些國宅價格已漲過前一波多頭行情(2014年)，雖然國宅漲勢驚人，但高價地段的國宅與周邊屋齡較輕的大樓價格相比仍有價格優勢，如大安國宅周邊10年左右的大樓社區單價幾乎都在百萬以上，買方想以相對低價進駐台北市精華地段，老國宅的指名度最高，另一方面，現在新大樓社區公設多元，管理費偏高但實際使用坪數小，墊高購屋人生活負擔，也是買方選擇電梯老宅的關鍵因素。

專家提醒：國宅屋齡高，屋況多留心

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，國宅屋齡偏高，購屋人入手前不僅要考量地段、交通、生活機能，社區的管理維護及住宅修繕翻新等問題，看屋時務必注意屋況，除此之外，早年私家車不多，國宅規劃的車位數與戶數顯不相當，大部分的社區採定期抽籤制，有車位需求者，還須顧慮停車問題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】