嘉義買房,嘉義市買房,嘉義縣買房

房市景氣急凍，交易量驟減，近半年來房仲業展店接近停擺。 據不動產仲介公會全聯會統計顯示，至今年第一季房仲會員家數為7,162家，過去半年間僅增加27家，平均一個月僅增四家，對比展店最積極的2021年平均每月增加50家，房仲擴點急踩煞車。若房產交易量縮未見突破，近年大量增加的房仲恐再現倒店潮。

　房仲公會全聯會統計顯示，2016年房地合一稅上路的房市谷底，房仲出現一波倒店潮，2017年底時房仲家數修正至5,394家，隨著房市景氣迅速復甦，房仲一窩蜂展店，2020年一年間增加427家，2021年更高達584家，平均每天有一～二家新店開出。隨著政府祭出打炒房政策、進入升息循環，市場對房市信心變得保守，去年第三季起房仲展店明顯趨緩。

　過去三年多來，全合房仲家數大增近1,500家，六都中除台北市外，均增逾百家，其中台中市增加330家、桃園市增加240家最多；非六都縣市則以近年房市發展迅速的新竹擴張速度最驚人，新竹縣、市分別增加51、57家，合計增逾百家，增加規模不下於直轄市；房市交易規模較小的彰化縣、屏東縣也都增逾40家，房仲展店熱區也反映這波由中南部、低價區所帶動全台房市熱潮。

　房仲規模與房地產交易量高度相關，過去三、四年房產交易擴大，全台房仲家數約增加25％，然而去年下半年起交易急凍，對於展店成本更高的直營體系來說，更將營運重心放在據點調整、人才培訓上，加盟體系在經營者進場、擴點意願降低下，展店步調更明顯放緩。

　房仲業者指出，政策打炒房使投資客退場，過去不少房仲業以預售換約、投資客短期交易為的業務量大減，加上業務量最大宗的一般自住市場更面臨房仲「僧多粥少」的競爭，未來交易量欲大不易下，房仲產業恐會進入新一波體質調整和淘汰戰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市房價開始跌了！根據最新信義房價指數，台北市自111年10月創新高後，111年11月~112年3月，除了112年2月小幅反彈，5個月共有4次跌價，跌幅累積約6%。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台北市「高房價、人口出走」，在此波政府打炒、升息下，房價自然出現下滑。

陳傑鳴表示，台北市房價長年居全台之首，市區1坪動輒百萬起跳，因此近年人口不斷出走，紛紛移居至房價相對較低的新北市、桃園市等區域，也導致這一波房市榮景時，漲幅不如其他縣市，在此波房市反轉，同樣會遭受衝擊，確實不如過往保值。

他指出，台北市的房價下跌，以近年來說並非首次，2016年「房地合一稅」上路，加上央行管制房市，全台年交易量重衰剩24.5萬棟，當時台北市就有許多精華區率先下跌。

而此波2019年底~2022年的房市榮景，台北市房價漲幅卻僅有1成左右，大幅落後中南部都會區的3~4成的漲幅，也明顯可發現北市房價上漲動能確實已不如以往。

陳傑鳴說，「其實我們只要思考一件事情就很清楚，主計處資料，2022年台灣平均薪資4.4萬，而台北市平均房價1坪已達58.44萬，市區新建案、新成屋更動輒破百萬，總價動輒3千萬起跳，一般人要如何負擔得起房價？畢竟台北市並非只有千萬富豪存在，支撐不足，自然有跌價可能。」

他說，在缺乏實質購買力支撐下，這波升息、打炒下，交易量急凍，房市反轉下，台北市價跌也不足為奇，而這樣的現象，也不會僅止於台北市，估計未來半年全台各地都會陸續傳出跌價、賠售等訊息。

陳傑鳴提醒，自用購屋族可以「學習看實價登錄、多看屋」，但切記衝動出手，輕易追高下，極有可能會今日買、明日後悔，建議以累積經驗為主，貨比三家不吃虧，進階版，也可以學習查看謄本情資，掌握有資金壓力的屋主或建商資訊，更有機會買到便宜好屋。

創造穩穩現金流，5 種人人可學的不動產生財術

過去不動產被認為變現性較差，多數人甚至只將它視為居住的場所和一大「負債」，其實只要用對方法，「不動」產也能「動」起來，成為進可攻、退可守的生財工具。

俗話說「有土斯有財」，不動產除了能夠居住、傳承，也是非常好的生財工具。若名下擁有超過一戶的房產，或是擁有足夠的本金，就能考慮運用不動產賺取被動收入，創造源源不絕的現金流。即使沒有房產，也能透過投資不動產相關金融商品，達到獲取固定收益的目的。

從歷史數據可以發現，房價與房租均有長期穩定上漲的趨勢，因此不動產具有保本、抗通膨的特性，若能妥善規劃，靠房子養自己一輩子，真的不是難事。本文介紹 5 種容易複製的「不動產生財術」，供讀者參考。

方法 1：收租，讓房客幫忙繳房貸

收租是用不動產獲利的方式中，最直接的一種，但須負擔持有成本與維護成本，也須花時間招租、管理，複雜程度相對較高。

租屋市場中，以鄰近精華區捷運站、大型園區、工業區的套房或小坪數物件投報率較高，出租率也較高；反之，若物件位於人口較少或缺乏工作機會的區域，投報率通常偏低，甚至有可能長時間空租。其次，以公寓或透天重新隔間的單位，投報率通常會比大樓產品來得高。

一般而言，若房屋有貸款，未扣除相關成本的毛投報率須達到 5% 以上才划算（目前各行庫房貸利率行情約為 2%）。若毛投報率未達 5%，則要考量房屋長遠的增值性，假設房屋不易增值，甚至有跌價的可能，將房產出售後改投入其他金融商品會更為有利。

方法 2：以房養老，活化手中不動產

以房養老屬於「不動產逆向抵押貸款」，也就是將房屋抵押給銀行，再由銀行每個月撥付款項給屋主，屋主可繼續住在房屋內，待屋主離世或貸款年限屆滿，可由繼承人償還借款，塗銷抵押權並取回房屋，或是由銀行將房屋拍賣來償付欠款，再將餘款歸還給繼承人。

目前承作以房養老的銀行共計 15 家，以公股銀行居多，累計核貸額度最高的前 4 名分別是合庫、土銀、華南、一銀，擔保品的座落位置則以六都為主。依銀行規定，貸款人須年滿 60、63 或 65 歲，年齡與貸款年限合計須大於或等於 90 或 95，且屋齡與貸款年限合計須小於或等於 60，核貸成數最高 7 成，貸款年限最長為 30 或 35 年。

利率部分，以合庫為例，目前一段式利率為 2.231%、機動計息，分段式利率則為前 2 年 1.961%、第 3 年起 2.261%、機動計息。

若想申請以房養老，須留意以下 3 件事：（1）六都以外或屋齡偏高者，核貸金額普遍較低，或甚至沒有銀行願意承作；（3）由於利息內扣，領到的金額會逐月遞減（借出本金持續增加，利息也會隨之增加，導致越扣越多），但每月利息以撥付金額的 3 分之 1 為上限，其中差額會在貸款年限屆滿時一次結算收取；（3）升息時利息增加，領到的金額會變更少。

綜上所述，以房養老適合的是名下只有一戶房產、單身、無子女（或子女反對阻力小），又需要穩定現金流來支付日常開銷的屋主，但以居住在六都精華區者較具優勢。其次，也須考量通貨膨脹下，以房養老所支領的現金未來是否夠用。

方法 3：留房養老，出租瑣事一併外包

前述以房養老上路多年，但申貸件數並不高，究其原因，主要在於屋主自身希望保留房產，留予後代繼承，或是因子女擔憂繼承權益受損，因而反對。於是近兩年部分銀行又推出「留房養老」安養信託商品，讓高齡屋主保有處分房產、賺取收益的自主權，但又不須費神處理出租瑣事，同時還能兼顧子女將來的繼承權益，避免家庭紛爭。

簡單來說，留房養老就是透過信託機制，將房產交付給銀行管理，銀行會委託合作業者出租房產，再將收益按月支付給屋主，換句話說，就是結合包租代管與安養信託的一種商品，因此也被稱為「以租養老」。

留房養老和以房養老的不同在於，屋主不能繼續居住在原屋內，因此必須另有住處才能辦理；但將來屋主離世，房屋產權會直接由繼承人取得，不需要再額外支付大筆金額來清償貸款。其次，將房產與租金交付信託，可避免遭到不肖子孫覬覦，即使將來失智、重病，仍能確保屋主可以得到妥善的照顧。

須注意的是，留房養老的收益來自於租金，因此房屋本身條件，如座落地點、屋齡、屋況等，會影響其收益高低。若名下有兩戶以上房產，建議優先以租金較高者辦理留房養老，較為有利。

方法 4：增貸＋投資，拉高資金效益

若名下房產仍有貸款，且已正常還款至少一年以上，就可考慮將已經償還的貸款再次借出，用於投資其他金融商品，讓資金效益極大化。

台灣民眾普遍有「不想欠錢」的習性，有錢時就會想要盡快償還房貸，但在低利時代下，此種做法未必聰明，這是因為房價會隨著通膨上漲，但房貸（債務）卻不會增加，相同的房貸月付金，在未來代表的實質價值會遠遠低於現在（現在的 5 萬元價值高於 20、30 年後的 5 萬元），換言之，房貸（債務）的實質價值會持續縮水，越晚償還對貸款人越為有利。

若能將增貸金額投資在報酬率高於房貸利率，且長線能穩定獲利的商品，就可從中賺取利差。例如台灣存股族偏好的元大高股息 ETF（0056），近 10 年的年化報酬率約為 6.6%，而元大台灣 50 ETF（0050）近 10 年的年化報酬率更高達 10.5%，都比房貸利率高出許多。

不過，仍要留意當投資工具下跌時，是否能按時償還每月房貸。部分放款較保守的銀行對於增貸有諸多限制，此時可考慮轉增貸，有機會取得更好的貸款條件。

方法 5：投資 REITs，小錢也能當包租公

REITs 的全名為「不動產投資信託」（Real Estate Investment Trusts），屬於「資產證券化」商品，運作模式類似於共同基金，亦即將大眾的資金集結，用於投資不動產，再將收益分配給投資人。此種商品是在股票市場公開交易，買賣方式與股票相同，以美國發展歷史最久，市場規模也最大。台灣雖然也有 REITs，但交易量偏低，較不適合一般投資人。

按照 REITs 所投資的資產型態，可分為權益型、抵押型、混合型 3 種。其中，權益型 REITs 直接買進及持有不動產，主要收入為租金和處分房產賺取的價差，是最常見的一種類型；抵押型 REITs 則是將資金借給開發商或經營者，或是投資不動產債權，收入來源為利息和手續費；混合型 REITs 則同時具有權益型和抵押型兩種資產型態。

另外，根據全美房地產投資信託協會（Nareit）的說明，依不動產類型的不同，REITs 又可分為 12 大類，包括：辦公室、工業、零售、住宿/渡假村、住宅、林地、醫療保健、自建倉儲、基礎設施、資料中心、多元型、專業型（詳見附表）。

REITs 的優點為收益穩定、抗通膨、長線報酬佳，大多採季配息，少數採月配息，平均殖利率在 4% 左右，缺點則是股價波動度不輸大盤，投資人可能在特定期間內賺到股利卻賠了價差。

根據摩根士丹利（MSCI）的統計，MSCI 美國不動產投資信託指數（MSCI US REIT Index）過去 10 年的年化報酬率為 6.48%（截至 2022 年 12 月 30 日），較熱門的 REITs，如普洛斯（Prologis，美股代號 PLD）、美國電塔公司（American Tower Corporation，美股代號AMT）、Equinix（美股代號 EQIX）等，近 10 年年化報酬率更高達 12% 以上。

若不想投資單一REITs，也可選擇美股中的 REITs ETF，比如 Vanguard 房地產 ETF（Vanguard Real Estate ETF，美股代號 VNQ）、iShares美國房地產指數ETF（iShares U.S. Real Estate ETF，美股代號 IYR）、iShares 美國核心不動產投資信託 ETF（iShares Core U.S. REIT ETF，美股代號 USRT），近 10 年報酬率均在 6% 上下。

REITs 的最小交易單位和一般美股一樣都是 1 股，投資人花一點小錢就能當「跨海包租公」。若不想開設海外券商戶頭，以複委託方式定期定股或定期定額，也是很好的投資方式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修正草案即將上路，對於私法人購屋將採取許可制，但管住不管商，今年許多私法人將置產目光，從豪宅轉向商用不動產。今年來有13筆億元級商辦成交，其中融資租賃公司裕融（9941）斥資8.8億元，買下北市敦化商圈「裕隆大樓」9戶、800坪商辦，創下總價與每坪單價110萬元的今年最高紀錄。

平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，使得商辦市場蓄勢待發！截至目前為止，2023年目前台北市至少有13筆法人購置億級商辦的交易，其中總價最高的是「裕融企業」，以約8.8億元買下大安區敦化南路二段的「裕隆大樓」12、14、16樓共九戶約8百坪。

總價最高的前五名交易全數採無貸款買進

總價居次是同路段上的「敦南摩天大樓」，由「可成科技」以約4.7億元買下24樓兩戶及3樓部分產權，共454坪，總價最高的前五名交易全數採無貸款買進。13筆交易中，內科商辦就佔了5筆，平均單價約57~68萬，單價約是大安區商辦的半價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市區商業發展早，中古商辦多，包括站前商圈、中山北路和敦化南、北路商圈，商辦屋齡大多30年以上，也陸續進入都更、危老的重建階段，導致商辦更加稀缺，因此近年不少企業主將目光轉向內湖、南港，不僅大樓屋齡較輕，樓地板面積也較大，可滿足規劃企業總部需求，且目前捷運西湖、港墘站一帶，中古商辦單價約在6、7字頭，因此吸引大型企業砸重本買下做自用或置產規劃。

第一建經研究中心副理張菱育分析，平均地權條例修正草案即將上路，對於私法人購屋採取許可制，但是「管住不管商」，因此觀察發現，今年許多私法人將置產目光，從豪宅轉向商用不動產，且在精華地段租金不斷上漲的情況下，精華區老商辦更具保值特性，不僅可自用或投資收租，未來還有都更危老的重建機會，吸引買家積極進場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，截至目前為止，2023 年目前台北市至少有 13 筆法人購置億級商辦的交易，其中總價最高的是裕融 (9941-TW)，以約 8.8 億元買下大安區敦化南路二段的裕隆大樓共 9 戶約 800 坪；總價居次是可成 (2474-TW) 以 4.7 億元敲進敦南摩天大樓高分產權，總價最高的前五名交易，全數採無貸款買進。

統計顯示，這 13 筆交易中，內科商辦就占了 5 筆，平均單價約 57-68 萬元，單價約是大安區商辦的半價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市區商業發展早，中古商辦多，包括站前商圈、中山北路和敦化南、北路商圈，商辦屋齡大多 30 年以上，也陸續進入都更、危老的重建階段，導致商辦更加稀缺，因此近年不少企業主將目光轉向內湖、南港，不僅大樓屋齡較輕，樓地板面積也較大，可滿足規劃企業總部需求，且目前捷運西湖、港墘站一帶，中古商辦單價約在 6、7 字頭，因此吸引大型企業砸重本買下做自用或置產規劃。

第一建經研究中心副理張菱育分析，平均地權條例修正草案即將上路，對於私法人購屋採取許可制，但是「管住不管商」，因此觀察發現，今年許多私法人將置產目光，從豪宅轉向商用不動產，且在精華地段租金不斷上漲的情況下，精華區老商辦更具保值特性，不僅可自用或投資收租，未來還有都更危老的重建機會，吸引買氣。

全球獨立不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)發布2023年亞太區物流倉儲報告，分析未來亞太地區物流倉儲市場的需求和供給。報告中指出，亞太地區的物流不動產持續供不應求，而標的建物的老化及節節高升的地價，更加劇供需失衡，進一步推升現有標的租金。在後疫情時代，倉儲物流的需求預期會回歸正常化，但市場上的供給量仍然遠落後需求，而口袋深的企業傾向在前期就向開發商預定或自行購地興建，量身打造合適的物流倉儲空間，導致最終釋出市場的供給量體更少。報告中歸納在未來供給上，投資人關注的3大題材：

1、冷鏈物流：隨著消費者對於網購生鮮食品接受度上升，冷鏈物流需求快速成長，加上疫情期間疫苗存放議題，更讓冷凍設備在物流產業的重要性受到社會關注。



2、都市區位倉儲：亞太地區高度都市化以及中產階級人口集中於都市的特性，讓位於市區及近郊的物流不動產備受矚目。尤其市場競爭日趨熱絡下，當日送達將成為關鍵戰略之一，因此鄰近人口密集區的物流標的也成為兵家必爭之地。



3、舊建物再利用：在優良區位土地稀缺之下，為了彌補物流不動產供給上的不足，改造現有建物成為解決方法之一。同時這也是收益表現不佳的老舊建物的翻身機會，透過增添智慧科技及自動化設備，可大幅提升其競爭力。



另一方面，對物流不動產需求的驅動力也將更加多面向。首先，無論在消費習慣或業者的通路布局上，網路購物已在零售消費行為中佔有重要的一席之地。根據經濟學人智庫(EIU)的調查，台灣2023年電子商務銷售佔整體零售銷售量的比重約14％，與新加坡並列亞太地區第三名，第一名的韓國為40％，第二名的中國大陸則約36％，比例皆在疫情期間大幅上升，但距離市場飽和還有大段距離，未來發展可期。



再者，供應鏈的去中心化趨勢也將導致亞太地區的物流市場板塊位移。中國疫情政策引發的供應鏈斷鏈危機，催化企業朝向近岸生產(Nearshoring)、製造業回流的方向布局產能。因此，中國加一(China Plus One)策略更受重視，企業為提升供應鏈韌性，將部分產線保留在中國，部分產線移往其他地區，如東南亞、印度等具備低成本、貿易便利、鄰近中國等優勢的地點最受青睞。



同時，在物流倉儲市場熱絡發展之早期階段，ESG議題相對不受到重視，但其未來重要性不容小覷。新加坡國立大學不動產與都市研究院 (Institute of Real Estate and Urban Studies) 針對新加坡的調查報告顯示，擁有綠色認證的物流不動產價值於疫情期間表現更加出色，平均成長了12.7％，遠高於無認證者的4.9％。



瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，ESG 最近成為商用不動產市場上的熱門話題，尤其辦公大樓，相較之下在物流倉儲標的上還不常被提及。不過這波綠色浪潮來勢洶洶，勢必也將蔓延到物流不動產市場，若能提早佈局，即可奪得市佔先機。



蘇銳強說明，談到物流市場的永續發展，不可不提到生態物流(EcoLogistics)的概念，也就是在健康安全、以人為本的基礎上，以更低汙染、低耗能的方式來達成貨物運送。在台灣以桃園作為生態物流的示範區，包括中華郵政物流暨華亞科技園區、青埔綠能物流聚落、楊梅智慧共享倉儲、大溪商圈、沙崙綠倉儲、機場倉儲物流六區。另外在新北林口，中華郵政也正在積極建置智慧物流園區，其中導入綠色能源和智慧倉儲管理模式，目前部分園區已陸續啟用，預期全區於2025年啟用後也將會是台灣永續物流不動產的重要指標。



瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌分析，物流倉儲的投資運作模式可分為兩種，一種屬租賃模式，由營運者與投資者合作開發，並由營運者向投資者租用，或再轉租給終端使用者，例如：國泰與永聯合作的多個物流園區；另一種則是屬於自用模式，由使用者或其關係企業自行購地建造使用，例如，統一集團近日公告興建桃園楊梅北部倉儲物流園區、台中梧棲中部大型物流園區，富邦集團也積極布局全台，預計2023年底要將規模擴增至60座物流倉儲。無論何種模式，近年觀察到不少投資者與有自用需求的零售業者大舉獵地，投資興建物流倉庫，可見目前物流不動產仍相當受到市場青睞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期，新竹縣寶山鄉成為房市熱區，房價年漲幅超過8成，買氣依舊旺盛。21世紀不動產企劃研究室表示，房價飆漲關鍵在於「護國神山」台積電進駐。

根據內政部實價登錄網站的資料顯示，新竹縣寶山鄉自2021年第四季到2022年第四季，短短一年多時間，每坪價格從1字頭飆升到3字頭，平均年漲幅超過8成。21世紀不動產企劃研究室表示，寶山鄉之所以如此受歡迎，關鍵在於「護國神山」台積電進駐。台積電正在寶山鄉擴建興建研發中心，號稱將會是「台灣的貝爾實驗室」，研發中心預計於2023年第2季正式啟用，可望5、6月間可大致就緒，進一步進駐研發人員，未來共可容納8千名研發人員，並且其他科技廠也陸續進駐，預料將帶來龐大的人口流動，從而刺激住宅需求。21世紀不動產湖口成功加盟店店東羅海燕表示，新竹寶山在市場買賣雙方的價位認知還有落差，所以房價會比市區低，主要購買客群為竹科園區工作人員。

儘管目前寶山鄉新建案每坪價格約3字頭，但相較於新竹其他熱門區域，寶山鄉的房價仍然相對便宜，房價約為竹北地區的一半，且當地有許多透天產品，吸引不少厭倦公寓大樓需要考慮樓層噪音的買家，加上竹北和關埔等地的房市已接近飽和。此外，寶山鄉的生活機能良好，附近學區、傳統市場、連鎖賣場應有盡有，吸引了不少自住客積極購屋。



寶山鄉交通便利，距離竹科僅10分鐘車程，且前往高速公路也相當方便。考慮到寶山鄉即將成為新興移居熱區，新竹縣政府已決議投資5.4億元，進行環北路道路改善工程，將現有2線道拓寬為4線道，寬度達15米。2022年11月已舉行該工程的開工典禮，預計於2024年底前完工。這項改善將大幅提升行車安全，同時也有助於解決竹科地區的交通擁堵問題。21世紀不動產企劃研究室指出，由於台積電2奈米製程廠即將進駐，預料將帶來大量就業機會和新移民潮，再加上產業支持和居住需求的推動，寶山鄉未來房市看好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，使得商辦市場蓄勢待發。(圖/台灣房屋提供)

平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，使得商辦市場蓄勢待發！截至目前為止，2023年目前台北市至少有13筆法人購置億級商辦的交易，其中總價最高的是「裕融企業」，以約8.8億元買下大安區敦化南路二段的「裕隆大樓」12、14、16樓共九戶約8百坪；總價居次是同路段上的「敦南摩天大樓」，由「可成科技」以約4.7億元買下24樓兩戶及3樓部分產權，共454坪，總價最高的前五名交易全數採無貸款買進。

而13筆交易中，內科商辦就佔了5筆，平均單價約57~68萬，單價約是大安區商辦的半價，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市區商業發展早，中古商辦多，包括站前商圈、中山北路和敦化南、北路商圈，商辦屋齡大多30年以上，也陸續進入都更、危老的重建階段，導致商辦更加稀缺，因此近年不少企業主將目光轉向內湖、南港，不僅大樓屋齡較輕，樓地板面積也較大，可滿足規劃企業總部需求，且目前捷運西湖、港墘站一帶，中古商辦單價約在6、7字頭，因此吸引大型企業砸重本買下做自用或置產規劃。

第一建經研究中心副理張菱育分析，平均地權條例修正草案即將上路，對於私法人購屋採取許可制，但是「管住不管商」，因此觀察發現，今年許多私法人將置產目光，從豪宅轉向商用不動產，且在精華地段租金不斷上漲的情況下，精華區老商辦更具保值特性，不僅可自用或投資收租，未來還有都更危老的重建機會，吸引買家積極進場。

房價飆漲不斷讓人質疑有危機，市場也常用不動產相關貸款餘額佔比GDP比重來評估觀察台灣近10年來的比重，皆高於國際標準40%，去年更創新高達55.19%。不過整體市場未出現實質泡沫化狀況，主因出手管制，使炒房確實受到壓抑。

所謂的房地產泡沫化是指房產快速增值，價格來到與相對收入或經濟因素太高的位置，直到崩盤之前的這段時間即為泡沫。市場判斷方式是以不動產相關貸款餘額佔GDP比重來評估，國際衡量的房市泡沫警戒線標準以40%為介。

台灣10多年貸款餘額 高過泡沫警戒線

根據正心不動產估價師聯合事務所觀察，台灣2022年全年GDP為約22.69兆元，不動產相關貸款餘額則為約12.52兆元，進一步看近10餘年來的貸款餘額比重，皆高於國際警戒線標準40%，去年比重更來到55.19%再創新高，顯示出受到景氣及利率影響，形成一股推升力道。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理說明，國內生產毛額(GDP)代表一個國家在特定時間內(1季或1年)，經濟活動產出的產品或勞務的市場價值總額，為各國比較經濟景氣榮枯最通用且重要的指標；GDP數值愈大，代表生產力愈高，經濟活動愈活絡。

台灣自2016年起至2022年，不論是名目或人均實質GDP均呈逐年成長，且依最新公布數據指出，2022年人均GDP為3萬2811美元(約近新台幣100萬元) ，為18年以來首度超越南韓，陳孟筠解釋，主要是受惠半導體產業優勢的緣故。

產業優勢帶動經濟活絡 金融管制抑泡沫

產業優勢是否即台灣房市多年來高於泡沫警戒線而不崩的關鍵？陳孟筠表示，關鍵仍在於金管會、央行皆持續出手管制壓抑，「其實房價一直在上揚，也一直有金融管制在抑制，但疫情爆發這2年，資金過度集中房市導致上漲力道猛烈，所以又再祭出打炒房策略，也確實讓市場受到進一步壓抑」。

正心不動產估價師聯合事務所也統整近期政府採取資金縮表的相關政策，包含4度擴大選擇性信用管制措施、調整利率已5度升息、2次調升存款準備率及金管會進行風險權數調整等，都逐步限縮挹注在房地產的資金。

放款速度減緩 房產資金萎縮

以代表市場供給面、開發商的建築貸款餘額年度增減量表現來看，2020年建築貸款金額年增高達3670億元，為歷年最高，而後逐年走跌，2021年減少約200億元，去年更大幅萎縮近580億元。

另以代表市場需求面、購屋民眾的購屋貸款餘額年度增減量表現來看，2017~2021年逐年成長並突破7600億元來到新高，卻也在2022年大幅衰減逾1800億元。

陳孟筠指出，綜合前述數據可見，在限貸令、央行升息及《平均地權條例》等影響下，對於開發商或買盤皆造成顯著動盪，目前挹注在房地產的資金已有緩解跡象，推測應減少2~3成資金貸放額度。

全球經濟走弱 現行金融政策應檢討

也因金融管制持續運作下，陳孟筠提及，目前全球通膨及升息壓力未歇，持續削弱全球終端需求，產業鏈庫存水位仍偏高，外需明顯走弱下出口表現不如預期，恐衝擊產業營收，繼而影響整體經濟成長表現，因此主計總處最新公布今年第1季GDP為-3.02%，創14年以來低點，即使併計後面3季貢獻值，預測今年GDP也難逃負成長局面，全年保2實屬一大挑戰。

陳孟筠認為，考量到目前經濟景氣條件已與疫情造就的房市高峰期不同，加上各地區的發展條件有別，現況全台同步的無差別限貸規定並不合乎時宜，不但有礙城鄉建設發展的周全性，亦讓部分小型開發商因遇建融資金問題，導致後續工程無法如期興建，產生額外的消費糾紛，建議應適時檢討現行金融政策，以免過度限縮而傷及無辜，導致投資意願更低迷，不利景氣回升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，使得商辦市場蓄勢待發！截至目前為止，2023年目前台北市至少有13筆法人購置億級商辦的交易，其中總價最高的是「裕融企業」，以約8.8億元買下大安區敦化南路二段的「裕隆大樓」12、14、16樓共九戶約8百坪；總價居次是同路段上的「敦南摩天大樓」，由「可成科技」以約4.7億元買下24樓兩戶及3樓部分產權，共454坪，總價最高的前五名交易全數採無貸款買進。13筆交易中，內科商辦就佔了5筆，平均單價約57~68萬，單價約是大安區商辦的半價。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市區商業發展早，中古商辦多，包括站前商圈、中山北路和敦化南、北路商圈，商辦屋齡大多30年以上，也陸續進入都更、危老的重建階段，導致商辦更加稀缺，因此近年不少企業主將目光轉向內湖、南港，不僅大樓屋齡較輕，樓地板面積也較大，可滿足規劃企業總部需求，且目前捷運西湖、港墘站一帶，中古商辦單價約在6、7字頭，因此吸引大型企業砸重本買下做自用或置產規劃。



第一建經研究中心副理張菱育分析，平均地權條例修正草案即將上路，對於私法人購屋採取許可制，但是「管住不管商」，因此觀察發現，2023年許多私法人將置產目光，從豪宅轉向商用不動產，且在精華地段租金不斷上漲的情況下，精華區老商辦更具保值特性，不僅可自用或投資收租，未來還有都更危老的重建機會，吸引買家積極進場。