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7月1日平均地權條例修正案正式上路，房市進入後平均地權條例的新時代。市場專家預期，下半年房市將出現五大趨勢，包括：預售屋禁換約爽到的是建商、銷售期將拉長、都更危老GG、預售屋中古屋統統會被檢舉，以及剛需當道寵客時代來臨。至於央行最新第5波管制令，第2戶換屋客首當其衝，研判局部區域下半年房價震盪將比上半年明顯。

　華固建設董事長鍾榮昌表示，新條例的實施勢必改寫房市生態結構，禁止換約時代來臨，短線投機客自預售屋市場退場，私法人買房將改採個人名義持有，房市從高峰進入量縮格局；但量縮之際，房價未必下跌多少，通膨、營建成本對於房價支撐力仍大，各家建商也自有因應之道，減少開工，順勢而為，才是王道。

　馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，新時代可預見的是，房市將出現五大趨勢。首先，預售屋和新建成屋都被限制換約，唯一中途出場途徑，就是賠償15％違約金退戶給建商，所以以後買新房只能向建商買，建商擁定價權，爽到的是建商，為短空長多。

　第二，投機短炒客GG，預售屋少了3成這種客戶後，銷售期勢必拉長，建商和代銷的銷售能力、財務結構，面臨新考驗；有些建商改採先發包完成、或興建到5成後再訂售價，對外銷售，以掌握開發毛利，提高個案資金周轉率。

　第三，平權條例修正案究竟打到誰？其實，對豪宅市場衝擊並不大，投資客也打不死，只會轉進中古屋、商辦市場；不過，若想收購老屋等著都更、危老重建或坐地起價將GG了，新法僅准許整合至公展階段，私法人買房才「免經許可」，此時為時已晚，相對的將使有意投入都更危老的實施者，意願降低，預期老屋重建將退燒。

　第四，炒作將被重罰，檢舉獎金新制也將上路。業者擔心同業檢舉、甚至「窩裏反」，因此戰戰兢兢、如履薄冰；另外，房市檢舉達人恐將成為新興行業，新法中規定，「任何人不得有下列各款之行為：一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。」打開房仲售屋網平台，每坪單價多以未拆算停車位的價格求售，工業住宅更動輒充斥「房」、「豪宅」、「衛浴」、「廳」、「宅」等資訊，容易誤導買方誤以為是合法住宅，而以相當於住宅的價格去買房，這些是否涉及炒作而成立檢舉案例，值得觀察。

　第五，因應自住客當道的時代，部分建商開始講究品牌力，寵客無極限，有業者加碼提升建材配備等級，也有業者提供客製化的彈性付款方案，配合客戶資金需求，完成購屋的資金規畫，加快銷售速度。

　業者預期，若修法完成，投機短炒客可望絕跡，但口袋較深的置產客，可望在下半年至2024年總統大選後，房市打底完成、全球升息告一段落之際，伺機進場撿貨，資金行情仍未退場，房市中長線並不悲觀。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修正案及相關子法即將上路，私法人買房改採許可制，豪宅建商推案策略也會進行調整。豪宅市場霸主潤泰創新國際董事長簡滄圳表示，潤泰創新以後將會改蓋輕奢豪宅，儘量壓低每戶總價；不過地段稀缺的精華地段，則還是會開發頂級大戶豪宅產品，相信豪宅潛在客戶可接受許可制。

　簡滄圳還說，新法正式實施後，擅長開發頂級豪宅的潤泰創新產品策略，會做些上述調整，坪數縮小一點、每戶總價下修一點，控制在符合央行豪宅總價上限的範圍；但稀缺精華地段還是會蓋頂級豪宅，畢竟高端客戶的購屋需求一直都在，還是會持續耕耘。

　有些房地產業者認為，依新法，未來若私法人需要購置住宅，將走「需經許可」制、且在取得後受5年不得移轉的限制，高資產的豪宅大戶普遍不願買個房子而被政府審查，造成隱私曝光，預料將對豪宅市場產生衝擊。

　但簡滄圳仍表示，潤泰創新豪宅產品有50多趴的比重，是以個人名義購買，另40多趴以公司法人名義購買，「潤泰敦峰」即是如此。豪宅客戶還是以個人持有居多、未必都偏好以法人名義持有，新法上路後，豪宅客依然有置產需求；而新法對於僑外資公司返台投資、購置主管或員工宿舍，以及想以私法人名義購屋的客戶來說，雖增加一道提出申請、審查的程序，但只要有需求且合法申請，還是一個購屋的管道，影響應不大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

持續高利率環境下，也讓「以房養老」借款人每月需支付的利息增加，影響實領的生活費，讓部分銀行相關案件略微衰退，不過台灣人「有土斯有財」的觀念仍甚，比起賣掉既有不動產，高齡長者更願意以不動產抵押取得每月生活費，大部分公股銀行表示，今年前五月承作件數還是小幅成長。

　「以房養老」貸款是將現有的不動產做抵押，每月從銀行領到一筆錢，借款金額將隨時間不斷增加，可借以支應高齡長者生活所需；經多年政策宣導，「以房養老」已逐漸打開能見度及民眾的認識，但過去一年多來央行連續五次升息、調升0.75％，讓借款人每月需支付的利息增加，以某公股銀行表示，今年1月至5月承作「以房養老」貸款戶數相較去年同期承作戶數，約少了25％。

　合庫銀的以房養老承作案也略為衰減，截至今年5月底，以房養老承作案量新增140件及新增核准額度約10.6億元，相較去年同期149件減少9件，合庫銀認為，金融機構現在提供年長者更多樣化的金融商品，以滿足其退休生活所需的資金規劃，因此部分年長者考量為避免負債，改以申辦留房養老結合信託、擔保品出售、出租或其他方式獲取安養資金。

　不過，部分公股銀行以房養老承作量還是比去年小幅進步，同時，大部分公股銀行以房養老的新承作額度，都比去年多。以兆豐銀行為例，今年截至5月底，以房養老貸款件數較去年同期成長19.3％，額度成長17.37％。兆豐銀分析，台灣正快速邁入高齡社會，對即將步入老年之群眾，退休生活也須依賴自身多年累積的財富或不動產，加上國人固有的「有土斯有財」觀念，老年人更願意以提供不動產抵押的「以房養老」取得每月生活費。

　土銀「樂活養老」貸款業務也約較去年同期成長10％，但土銀也不否認，雖然在高齡化社會中，以房養老商品是未來時勢所趨，潛在需求將隨高齡人口增加而成長，但如果遇利率上揚或房市萎縮，也還是可能影響年長者申貸意願。

　對於連續升息的影響，土銀也有對策。土銀指出，「樂活養老」貸款利率是依照公告指標利率固定加碼機動計息，在升息或降息時，利息將隨之增加或減少，不過，搭配土銀首創「利息全數掛帳」方式，核貸金額未逾認定價5成者，利息可以在貸款期間內全數掛帳，借款到期本息一次清償，每月領取金額固定不會減少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

包租代管目前主要糾紛以房客未繳租金、裝潢毀損修繕責任問題居多，新竹市大管家房屋管理總經理曾建樺指出，政府近年大力推動包租代管，確實讓房屋租賃市場日趨透明化與合法化，不僅讓弱勢房客獲得國家補助、政府稅收增加，房客與房東的糾紛也都在減少中。

　曾建樺說，包租代管公司常遇到的糾紛就是房客不繳租金，過去多要由房東自行承受，目前交由專業的包租代管公司處理，為房東省掉不少麻煩。房東方面則是有修繕責任的糾紛，雖然有合約在，但仍有些房東會在「認知」上有誤解，以致產生糾紛，不過因合約白紙黑字，房東最後都不會太有問題。

　包租代管政策主要分為包租及代管2種，包租是由業者將整棟房子租下後，租給符合條件的民眾，能獲政府最高1萬8千元的開發金，但幾乎沒有屋主將整棟房子出租。代管是由業者媒合屋主和符合條件的民眾租屋，也有公司將未使用的員工宿舍出租，房客和房東若出現租房糾紛，都由業者出面處理。因租屋家庭大都有小孩，有時會被鄰居嫌太吵，都要由業者出面拜託減少噪音問題。

　新竹縣過去曾發生窗簾因日曬毀損，業者請租戶直接換新，但未講明價格上限，租戶換2萬3千元的窗簾，業者和房東不願埋單，向消保官投訴。經協調以使用者付費原則，租戶負擔1萬1千元、業者1萬元和房東2千元結案。

　曾建樺說，目前全國的包租代管市場仍相當大，以新竹市為例，合法的包租代管公司約有40餘家，若加上不合法的黑數約在上百家，不少科技新廠設立地區，目前出現許多「包租代管套房」買賣廣告，標榜買房之後立即出租且包租3到5年，是地區近來熱門物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行上周在8大地區，祭出第二戶購屋貸款限縮7成管制，近日在通函給銀行的問答集中更明確要求，購買豪宅（高價宅）增貸或轉貸者，貸款人應簽切結書，資金不可再流入不動產；同時對第2戶加強確認，銀行撥貸前要再確認是否有擔保品貸款，避免貸款戶「一次買兩屋」，利用貸款時間差的灰色地帶鑽漏洞。

央行15日召開理監事會議，雖然利率按兵不動，卻祭出第5波信用管制措施，自然人在六都以及新竹縣、市購買第2戶，貸款從原本的無寬限期再限縮到最高只有7成。接著央行給銀行的問答集再對豪宅設限，個人購買豪宅自撥款日起算3年內辦理增貸或轉貸者，僅得就還款金額超過本金平均攤還部分，以及原貸金額未達規定成數上限差額部分辦理增貸；惟借款人應切結增貸資金不會流向不動產。

公股銀行主管表示，豪宅貸款限縮4成，若是轉貸，銀行都會確認他行餘額，以確保貸款在成數之內。豪宅若是辦理理財型房貸，還款後有「額度」可以再辦理借貸理財，銀行也會嚴格要求不能以此資金再投資不動產。將在貸後3個月檢視資金是否有流向不動產，有些銀行更為謹慎，會一年一年定期檢視資金流向。

公股銀行主管認為，央行的要求是確保豪宅貸款資金不會流向不動產，以防透過銀行貸款進行炒房。

央行金檢也發現，有房貸戶一次買兩間房，分別抵押給不同的銀行，「一次兩貸」的情況，為防銀行在核貸時查核疏漏。央行在問答集內也提到，「房貸」戶數應依擔保品數量認定，1筆擔保品應認定為1戶「房貸」、金融機構在撥款前應再次確認自然人名下的房貸戶數。

銀行業者表示，未來銀行在撥貸時，就要再確認是否已經有房屋貸款，未來即使是一次購買兩戶，特定地區第2戶最高就是只能夠貸款7成。

高齡屋的部分，以RC（鋼筋混凝土）的價值年限是55年，如果屋齡偏高的房子，有些銀行就依據同區域、同條件的「實價登錄」價格作為參考；但是年限超過房屋價值太多，例如60、70年者，或真的沒有殘值，部分銀行就會以土地價值作為貸款基準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行祭出第五波不動產信用管制，房地產專家狂轟，建商更強力反彈，直批央行不知民間疾苦，這項打房令，打到的是自住客，恐將影響已簽約購買、尚未交屋的第二戶換屋族，包括預售屋、中古屋，衍生履約糾紛，若購屋者在交屋前無法拿出1成自備款，恐被迫掀起一波換約潮。

　中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，消費者在無預警下，突然面臨貸款不足，勢必衍生履約爭議與糾紛，且購買第二戶者常是為改善居住品質，若原屋房貸尚未償還，又被限制第二戶房貸成數，等於增加負擔，壓抑民眾追求較佳居住環境需求，呼籲央行應有完整配套，依簽約日來認定適用對象，同時排除都更危老重建案，以利政策推動。

　高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，平均地權條例鎖定打擊預售市場後，加速買盤轉進價格彈性更大的中古屋，卻讓央行祭出新一波選擇性信用管制，預期首當其衝是雙北市等高價區的換屋族，打擊面涵蓋預售屋、中古屋市場。

　馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，現在的打房措施已不分對象，購屋族只能自求多福。一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款，則恐怕交屋前將有一波換約潮；而換約求出場之際，屆時價格是否有撐，則是未來觀察重點。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，與2014年時的信用管制措施僅鎖定雙北、桃園少數區域，最高貸款6成相較，這次則是擴大到六都加新竹，這些區域占市場逾7成的交易量，管控範圍相當廣闊，雖然第二戶貸款上限仍有7成，但過去降低貸款成數時，會影響預售交屋；也可能會影響到還有房貸的換屋族群，建議以配偶名義購屋申請房貸，或是先賣後買爭取比較好的貸款條件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今（15）日央行召開理監事會，宣布不升息，終結「連五升」，不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施，主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市，總共8大城市，第2戶購屋貸款，從原本的「無寬限期」規定，增加「最高成數上限為7成」，消息一出，震撼市場！對此，房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，央行此次意外擴大打房，並且加碼打到換屋族，預料已簽約、未交屋的預售屋，將來交屋時，將要補足1成的自備款，若籌資不及，恐將引爆交屋糾紛。

何世昌表示，央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍，擴及第2戶房貸，預料首當其衝的，正是換屋族群，未來購屋需多準備約1成自備款；若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸，只能先賣後買，無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族，也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談，現在的打房措施已不分對象，購屋族只能自求多福。

何世昌表示，其實今天央行最新的打房令，頗令人好奇和不解的是，過去央行調控房市政策，向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作，但是這次第5波不動產選擇性信用管制，竟然連換屋族都列入打擊面，違反過去的調控政策，與以往相較是蠻奇怪的。

何世昌表示，不過，央行此舉，也意味著，央行對於未來房市的看法，恐怕應是房價在一波軟著陸之後，目前需求還是穩健，房市底部可能成形之際，在通膨、營建成本等支撐下，未來恐怕不久之後房價可能回彈。

何世昌觀察，此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制，並自16日起實施，並沒有緩衝時間，接下來，打擊面將擴大到換屋族，尤其是位於央行管制區域的8大城市，已經簽約、購置，但尚未完工交屋的預售屋，若為第2戶購屋，則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制，日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力，屆時不只是建商受到影響，第2戶以上換屋族也首當其衝；尤其部分換屋型產品，總價相對偏高，一下子要拿出總價1成的自備款，也是一大挑戰。

何世昌指出，一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款，則恐怕交屋前將有一波換約潮；而換約求出場之際，屆時價格是否有撐，則將是未來觀察重點。

此次央行祭出第5波不動產信用管制，打擊面究竟有多大？何世昌分析，依去年全台預售屋交易件數約8萬件，以及前幾年12~14萬件來概估，目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉，若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計，可能有6、7萬戶，甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]公共安全議題日益被重視，台灣寸土寸金地狹人稠，尤其是六都以及市中心地區更是人口住宅集中區，因此現在高樓大廈越蓋越高，層數越來越多，依消防安全法規定若屬一般公寓或大樓，且各層之樓地板面積在100平方公尺（30.25坪）以上者，為了彌補雲梯車到不了的高度，11樓以上應設置自動灑水設備。

買房時，不少人喜歡購買高樓層住宅，視野佳更有一種療癒身心的開闊感，但經常到交屋裝修時，才發現天花板上除了燈具，還有消防管線、偵煙器以及高低不一的灑水頭等等，讓天花板還未佈置，就熱鬧繽紛。

然而，不論是灑水抑或是消防安全等救命設備，其數量、位置都是照防火規劃所作的專業配置，並不可以自行拆除或移動，然而有另一派屋主在當初購屋時，因考量天花板整體的整潔與美觀因素，於裝潢設計會將自動灑水頭自行做截斷並將其包覆於裝潢內。

此項做法不僅不符消防相關法規，且真的發生火災或其他災害時，設置的裝備就無法發揮原有的保護功能，因自動撒水設備當室內達到一定溫度時，自動撒水頭即會自動爆裂，而噴出水源，以利撲滅或控制火勢，然而當被多餘的裝潢材料包覆住時就無法感應到其溫度，喪失其作用。

安新建經法務經理謝宗興指出，民國71年6月15日以前，11樓以上之建築物，因當年法規規範較無現在嚴謹，極有可能建商在完工時就無裝置自動撒水設備，故不溯及既往；倘若非早期建物，賣方因私自變更截斷灑水頭或將其包覆於裝潢內影響功能發揮，造成消防安全問題，則賣方恐有需對買方負擔瑕疵擔保責任，買方應可對賣方請求減少價金以作為修繕費用。另外，若房仲未盡調查義務或無如實告知屋況有所隱瞞，房仲恐亦需應負擔相關之責。

綜上所述，若消費者於購屋時物件超過11層樓，提醒務必多留意自動灑水設備是否有被截斷與包覆，一發現有異常，一定要馬上向仲介反映，因其嚴重會影響自身甚或整棟大樓的公共安全問題。也提醒屋主，不要為了一時的美觀而罔顧原已架設好的自動灑水設備良好立意，畢竟自身與家人的生命安危才是最重要的。







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[NOWnews今日新聞]從去年第一季開始，央行出現罕見的連五季升息，房貸利率也正式回到2%年代，所幸本季升息告一段落，房貸族終於可以鬆一口氣，過去五次升息累計調漲0.75%，以今年4月購置住宅貸款餘額高達9.4兆估算，連五升息後國人光利息支出一年總計就多出700餘億元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，利率升升不息加上房價創下歷史新高，去年房市開始量縮整理，房貸族則發現每個月的房貸金額越來越多，加上通膨日常生活開銷也明顯增加，尤其是過去三四年才買房子的民眾，因為房價水準高貸款金額多，升息後特別有感。

至於央行發現特定地區的第二套的房貸成數仍高，因此針對自然人特定地區的房貸，包括六都與新竹，第二戶購屋貸款成數最高上限7成，較之前取消寬限期更進一步略為緊縮，由於市場投資氛圍已下降，可能會影響到還有房貸的換屋族群，這類族群建議以配偶名義購屋申請房貸，或者是先賣後買爭取比較好的貸款條件，雖然對市場供需影響不大，但仍反映出央行緊盯房市的態度不變。

曾敬德表示，前一波央行的選擇性信用管制更嚴格，但限縮範圍較小，僅有雙北與桃園少數區域，且僅能貸款6成，這次則是擴大到六都加上新竹地區，而這些區域就佔了市場7~8成的移轉量，管控範圍相當廣闊，雖然第二戶貸款上限仍有7成，但過去這類政策發生時，都會對預售交屋造成影響，甚至出現建商貸補足差額的方式因應。

4月央行公布五大銀新承做房貸利率為2.08%，已經寫下172個月新高，上一次房貸利率2%已經是2009年1月時候的事情，比較5次升息前後差距，升息前1.31%，30年期房貸本息平均攤還每個月金額為3萬3608元，5次升息後房貸利率2.06%，每月還款金額增加到3萬7263元，每月增加3655元，一年多出約4.4萬元的房貸支出，已經接近一般民眾一個月的收入。

曾敬德建議，房貸族可以向銀行詢問一下現在房貸利率多少，甚至詢問一下是否有調降房貸利率的空間，真的感覺房貸壓力沉重的民眾，雖然不建議持續轉貸爭取寬限期，但若真的短期壓力太大，還是可以評估一下轉貸後是否可以降低每月房貸負擔，不過轉貸過程有些設定等成本費用發生，房貸族要多方評估。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

本文來自合作媒體中央社，商益獲授權轉載。

中央銀行昨（15 日）舉行第 2 季理監事會議，決議暫停升息，符合市場預期，但意外祭出第 5 波選擇性信用管制，特定地區自然人第 2 戶限貸 7 成，關鍵為央行觀察到自然人持有 2 筆購屋貸款的人數及占比雙雙增加等 3 大現象，逼使央行再度出手打炒房。

央行表示，全體理事一致同意維持政策利率不變，以及調整選擇性信用管制措施，新增規範自然人特定地區（六都加上新竹縣市）第 2 戶購屋貸款最高成數上限為 7 成，自今年 6 月 16 日起實施。

央行於 2021 年 12 月理監事會議祭出第 4 波選擇性信用管制，2022 年啟動升息循環後，房市管制未再出招；這次是睽違一年半來，央行再次調整選擇性信用管制措施。

中央銀行總裁楊金龍表示，央行看到3大現象，決定調整選擇性信用管制，一是全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高；二是近期自然人持有2筆購屋貸款人數及占比有增加趨勢；三是自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款的平均貸款成數居高且持續上升。

據金融聯合徵信中心統計，今年第 1 季自然人新申貸第 2 筆購屋貸款人數增加，且占同期新申貸購屋貸款總人數比重從去年第 4 季的 12.6%，升至 15.2%。

其次，央行也統計自然人申辦特定地區第 2 戶購屋貸款的平均貸款成數，2021 年 10 月為 75.5%，今年 4 月為 77.1%，顯示貸款條件漸趨寬鬆。

至於有「打炒房殺手鐧」之稱的平均地權條例於 7 月上路，央行又祭第 5 波房市管制，是否有雙管齊下抑制房市的味道？

楊金龍表示，平均地權條例對象偏預售屋，選擇性信用管制則針對信用資源過度流向不動產，兩者用途不同。

至於央行推房市管制，是否會影響經濟放緩，楊金龍指出，有看到營建業景氣趨緩現象，不過央行下修經濟成長率主因是出口及投資放緩，這部分與營建業走緩沒有直接關係，全體理事也都同意調整選擇性信用管制，「大家都認為蠻合適的」。







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