嘉義買房,嘉義市買房,嘉義縣買房

「選錯房仲，可能讓你多花百萬學費！」一位資深地政士的驚人告白，揭開房仲市場最敏感的直營與加盟之爭。當消費者在各大房仲品牌間猶豫不決時，隱藏在華麗招牌下的服務差異，才是決定交易成敗的關鍵。究竟該如何選擇？業界不說的真相首次公開！

服務費差距

「別小看那1%的差價，在台北市可能差出一台國產車！」前房仲業副總爆料，直營店與加盟店的服務費結構確實存在差異。以總價2,000萬的房屋為例，選擇直營店（買方1%）僅需支付20萬服務費，而加盟店（買方2%）則要付出40萬，價差足足20萬元。

售後保障差異

「加盟店倒閉，你的保障就跟著歸零！」賣厝阿明提出警告。直營店由於由總部直接管理，提供一條龍服務質保，即使單一門市結束營業，消費者的權益依然有保障。反觀加盟體系，雖然掛著相同招牌，但實際上是獨立經營的個體戶。近年發生多起加盟店惡性倒閉案例，消費者求償無門，最終只能自行承擔損失。賣厝阿明強調：「選擇加盟店，等於把交易風險押在店主的經營能力上。」

教育訓練品質落差

「直營店訓練要3個月，加盟店可能3天就上線！」一位從加盟體系跳槽到直營店的業務員坦言，兩種體系的人才素質存在明顯落差。直營店通常有完整的培訓制度，新人必須通過嚴格考核才能執業；而部分加盟店為節省成本，往往採取「師徒制」速成訓練，專業度難以保證。這直接反映在服務品質上。直營店經理舉例：「我們要求業務必須詳細調查物件周邊嫌惡設施，但加盟店可能連基本產權調查都草率帶過。」

區域深耕優勢反轉

不過，加盟店並非一無是處。在地方人脈與資源整合方面，加盟店往往更具彈性。不具名加盟店東表示：「我們在地方經營20年，連里長都是我們客戶，這種在地優勢是直營店難以複製的。」特別是在非都會區，加盟店對區域特性的掌握度更高，能夠提供更貼近在地需求的服務。例如農地買賣、廠房交易等特殊物件，地方型加盟店通常比直營店更具經驗。

【專家教戰】選擇房仲終極心法：

1. 「預算優先型」選直營：首購族或預算有限者，直營店的固定費率較有保障

2. 「特殊需求型」選加盟：購買特殊物件或需要在地資源者，可考慮優質加盟店

3. 「風險規避型」選直營：重視交易安全者，直營店的集團保障更可靠

4. 「貨比三家」是鐵律：無論選擇哪種，都應比較2-3家業者的服務內容與合約條款

賣厝阿明最後提醒：「與其糾結直營或加盟，不如挑對業務員。」

再好的體系都要靠人執行，找到負責任的專業業務，才是交易成功的最關鍵因素。記住，你的房子值得最好的服務，不該在資訊不對稱的情況下做出選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

指標大廠進駐新商辦、帶動房價效應強，目前輝達進駐北士科爭議未歇，但輝達台灣分公司即將搬入「潤泰玉成廣場」，周邊近二年住宅房價已應聲大漲25％，成為近年新商辦題材中房價漲勢最驚人的區域，居次為內湖潭美商圈漲幅14.5％、復興北路商圈漲幅9.8％。

近日市場傳出，大同新任董事長張榮華正聯繫經濟部，再次爭取輝達總部進駐其位於台北市精華區中山北路土地。過去由於大同經營權之爭，大同經營階層與擁有大同大學主導權的前董事長林郭文艷，對於共同開發大同總部土地及校地未能取得共識；如今隨張榮華入主大同，希望將此案納入備案選項，市場關注。

根據房仲業者統計，近二年台北市指標新商辦興建或完工，形成新興辦公商圈、或提升原本傳統辦公商圈的商業氣息，帶動住宅房價，其中有「潤泰南港玉成廣場」、「華固中央置地」等新商辦、預售商辦題材的昆陽站商圈，今年第三季住宅成交均價達每坪104.6萬元，與2023年同期相比上漲25％。

擁有「興富發T1」、「長虹雲端科技大樓」的內湖潭美，與昆陽站商圈僅一橋之隔，周邊住宅價格逼近9字頭，二年漲幅逾1成；「國家企業廣場」所在的復興北路周邊住宅價格近每坪110萬元，二年漲幅近1成。此外，多件新商辦興建中的大直，住宅房價每坪85.4萬元，漲幅近5％。

住商不動產南港園區加盟店店東吳紀楠分析，昆陽站周邊房市具捷運與商圈機能，適逢南港調車場周邊都更案推升市場熱度，加上有品牌企業進駐，商辦題材帶動人流，催化住宅漲勢。

大家房屋企研室主任賴志昶表示，內湖潭美位處內湖、南港交界，過去屬內科發展邊陲地區、有嫌惡設施等抗性，房價相對低檔，近期隨著知名廠商進駐開發新商辦，與內科、南軟等科學園區聯結快速，港湖地區快速發展，周邊房市漸有起色。

大廠進駐題材區域雖能為房價帶來支撐，但住宅市場受政策與限貸買氣疲弱，部分區域中古價格盤整，有意跟隨科技題材者應拉長觀察期，並設立停損點，否則待大廠進駐議題消退，房價支撐力道恐鬆動。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「跟著台積電買房」的海水已退，房仲業者彙整「護國神山」台積電設廠所在區域、近兩年的周邊中古屋實價揭露資訊，發現今年前8月揭露件數對比去年同期、出現全面萎縮，其中又以竹北市買氣衰退最多、年減幅近7成，至於，房價變化，南二都的台南、高雄市台積電設廠行政區則出現下跌。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在房貸緊縮、央行信用管制夾擊，又有美國對等關稅議題的影響之下，房市買氣未見起色，尤其多數買方希望房價有明顯下跌幅度才願意進場。

若進一步觀察台積電設廠行政區的房市價量變化，去年前8月竹北市中古屋揭露件數有1336件、今年同期則只剩下406件，年減幅約69.6%，而台中市西屯區、大雅區，台南市善化區、高雄市橋頭、楠梓、仁武等過去受到台積電設廠帶動房市交易的行政區，今年前8月中古屋揭露件數年減幅均逾5成。

台積電台南、高雄設廠行政區 房價出現下跌

至於，台積電設廠行政區的房價走勢，今年前8月，新竹縣竹北市、台中市西屯區、嘉義縣太保市等區域，相較去年同期房價仍走漲，反觀台中市大雅、台南市善化、新市、安定，以及高雄市橋頭、楠梓與仁武等行政區，房價則呈現年跌現象。

陳金萍指出，南科台南園區因房價快速飆漲，已讓不少民眾無力負荷購屋支出，且該園區周邊供給量大，隨著政策持續箝制，已出現一波投資客退場轉售潮，也直接讓區域內的待售房屋供給再往上堆疊，因此，房價才會出現修正。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

政府漸放寬的租屋補貼成為嘉惠租屋族的重要政策，據統計，今年第一季全台補貼核撥戶數共52.5萬筆，較去年同期增加14.6萬筆，其中以台中市達14.7萬件最多，單一行政區則以桃園市中壢區2.5萬件最多，各租金補貼熱區中，台北士林、板橋月租金中位數分別達1.2萬、1.3萬元，中南部則多在8,000元以下。

統計顯示，桃園中壢和台中西屯均有超過2萬件租金補貼案，堪稱全台租屋需求最熱絡的地區。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，行政院自2022年起實施的「300億元中央擴大租金補貼專案」，大幅提高租補戶數，受惠對象也擴及學生，加上政策免房東同意或提供資訊，申請補貼的人數逐年增加。

由於申請租補的所得門檻會因縣市而異，例如台北市申請收入上限為一人月薪約5.89萬元，若以薪水三分之一作為租屋預算門檻，租屋預算在單人1.7萬元或雙薪家庭3.5萬元左右，這類物件多半屬於蛋白區住宅或20年以上老屋較有機會。

租屋市場單身人口比例較高，其次為年輕夫妻，申請租補的案件多半為小坪數住家，或位於高CP值房價區的物件，由於租金補貼年滿18歲即可申請，包括大學生租屋，因此租金價格通常比整體租賃市場行情略低。

中南部都會區租金中位數普遍不到8,000元，負擔相對北部輕鬆，承租房型多為套房及雅房，尤其大專院校周邊、國中小學區及產業園區附近的租屋需求相對穩定，申請租金補貼後，不少租客每月實際支出甚至不到5,000元，有效降低租金壓力、提升居住品質。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

被譽為「護國神山」的台積電，不僅是台灣科技龍頭企業，設廠選址地點，近年來成為房市題材。房仲業者根據實價登錄統計，台積電已進駐和即將進駐廠區所在的行政區，兩年來中古屋交易價量的變化，發現台積宅今年交易量較去年全面減少，其中減幅最多的是新竹縣竹北市，減幅近7成；而房價修正最多的為台南市安定區，與去年相比下修13.1%。

台積電的進駐設廠，不僅帶入先進製程或封裝的產能，上下游供應商、營造商、設備商等也會隨之進駐，加上有許多高薪的工程師落腳，有望帶動當地整體消費、租屋甚至是購屋需求走升，使得台積電設廠往往左右區域房市動態。

在台積電的各大廠區中，竹北市今年交易較去年量縮69.6%，為榜上交易量減幅最多的一區。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，從去年迄今，在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行，且美國宣布對等關稅，房市交易未見起色，目前買方購屋心態保守，期待房價有一定降幅才願意進場，但竹北市今年中古屋的平均單價較去年不減反增，平均房價來到4字頭，讓不少買方保持觀望，因此量縮幅度最明顯。

台積宅除了交易量明顯量縮，部分區域房價也出現修正。陳金萍說明，南科台南園區近年來房價快速上漲，不少購屋族已無法負荷，且該園區周遭房屋供給量大，隨著政策影響持續，不少投資客選擇退場轉售，使得待售房屋供給增加，加上當地交通、生活機能尚待完善，房價支撐性不足。數據顯示，安定區房價較去年共下修13.1%最高；新市區和善化區，房價也分別修正3.7%和2.8%。

反觀嘉義縣的太保市房價逆勢上漲11.8%、成為5區之冠。陳金萍補充，近年太保市發展題材不斷，除了台積電將進駐嘉義科學園區外，「華泰名品城」Outlet也得標高鐵特定區土地，未來發展潛力可期，而高鐵站周邊仍有廣大腹地可開發，吸引建商進場。由於房價基期較低，加上科技人才剛需買盤支撐，在眾多題材助攻下，當地預售價格已反映市場上漲預期，也帶動中古屋價格走升。

住展雜誌統計，北台灣今年前三季住宅類新成屋、預售屋總推案量約7969.4億元，年減3860.8億元，減幅32.6%，與去年前三季就已破兆元的順風順水情勢大相逕庭。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，今年房市買氣大受央行政策、貸款限制影響，單周交易掛蛋與來客量個位數都為常態，建商自然無意進場，新案能延就延，而9月初的新青安豁免房貸天條水位，與換屋族切結期延長兩利多亦無濟於事，第三季僅推出約1800億元案量，亦反映928檔期狀態堪憂。

各縣市表現上，北台灣熱區北北桃竹一致走衰，新竹地區與台北市大減超過五成，新竹地區在去年前三季有1293.2億元的推案量，今年只有約607.5億元，僅上半年在東區富宇建設一案30多億元案量就為指標，前三季中只有兩案來到20多億元，其餘多為小案，與去年還有新竹帝寶系列案推上百億元，以及春福、富宇、昌益等建商的60-90億元大案，相較兩樣情相當嚴峻。

台北市去年前三季推案為3197.5億元，今年腰斬落至1505.1億元，不比去年有文山區的元利建設600億元量體新案大幅拉抬，還有新潤、潤隆、中工建設等數個破百億元大案，今年僅南港區、萬華區兩案來到百億元，大部分未及50億元，首都的高房價特性，冷清市況下讓建商態度保守。

桃園市與新北市則為兩成左右的減幅，桃園市今年前三季共計推出2381.9億元案量，去年為3004.7億元，去年在大園區與龜山區共有三案均破百億元量體，今年氣勢全消，以龜山區長虹建設的80億元新案就為指標，其他案多數在50億元以下，當前投資氛圍消散，北台灣投資客大本營地帶勢必冷處理。

新北市去年前三季推出3916.9億元，今年為3170.2億元，今年倒不乏百億元案，包括林口區、三重區、新店區、新莊區、板橋區都見身影，應也在於房價高、重劃區案量大，又早已規劃而不得不推，惟推案個數少了逾一成五，全台住宅量體一哥仍然謹慎。

外圍縣市方面，基隆市大幅減少70%，今年前三季僅推69.8億元，而去年能有232.7億元的推案量主因暖暖區愛山林建設的百億元大案強力拉抬，如今回歸基本盤則顯落差。宜蘭地區在一片低氣壓中逆勢成長26.8%，推案量為234.9億元，計有五案能破十億元已為指標，餘多小規模案，又以內需為主下，推案腳步可按照規畫時程，不比一線城市顧慮較多。

陳炳辰指出，以此態勢，第四季得推破兩千億元案量才能破兆元，按照今年單月平均推案在600多億元推估，可能還是與兆元擦身而過，而最近一次未破兆元紀錄為2017年，很大機率將為八年來新低，蛇年畫下不完美句點，靜待來年轉機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

預售屋市場持續探底，根據實價登錄統計，8月全台預售屋交易量僅剩下2,500餘件，創下2021年7月預售屋即時揭露以來的新低量，今年以來單月交易量均不及5,000件，近二個月單月更不及3,000件，房市領頭羊的預售市場出現熄火，政策抑制下房市買氣回歸理性保守。

實價登錄統計顯示，去年房市景氣熱絡的5、6月間，預售屋單月交易量可達1.6萬件，隨著央行推出第七波信用管制、市場信心轉趨保守，預售屋交易量快速降溫，去年9月跌破1萬件，今年前八個月僅有1月及3月單月超過4,000件，今年平均單月僅3,565件，僅是景氣熱絡時期的不到三成，預售市場動能幾乎全面陷入死寂。

以9月各都交易量來看，僅新北市還有500餘件、桃園逾400件、台中近400件，其餘各都都在250件以下，對比於桃園、台中景氣熱絡時多能有單月3,000件以上的交易量，如今買氣可以用冰凍形容，甚至有些都會區整個市場一個月預售屋交易量，可能還不及以前景氣熱絡時，一個大型指標案強銷時一個月的交易量。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，全台預售屋交易量連續二個月跌破單月3,000件，買氣已經不是「度小月」，而是「度鬼月」，相較股市人氣匯集，房市的預售買氣則是冷冷清清。不過市場盤久必變，開發商也會想辦法端出一些牛肉，吸引自用與股市獲利了結的買盤目光。

曾敬德表示，過去幾年短期內房市飆高，也需要時間沉澱去化，消費者認知房價不會像過去幾年上漲，不僅非自用買盤退場，自用買盤也會觀望，開發商除了期待政策能夠稍稍鬆手外，也需設法創造個案亮點，才能有機會賣得動。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

財政部今發布令釋，核定新增兩類型房屋不計入全國總持有應稅房屋戶數及適用差別稅率，即不計入囤房戶數計算，可適用單一稅率課徵房屋稅，包括含依法許可設置的身障福利機構等，以及符合條件的傳教人員宿舍，自2024年7月1日生效，因房屋稅已繳納完畢，稽徵機關將陸續退稅。財政部也呼籲，持有房屋符合上述房屋者，請向房屋所在地地方稅稽徵機關申請2025年期房屋稅適用單一稅率課徵。

財政部核定新增下列兩類型房屋不計入囤房戶數計算如下：

1.經目的事業主管機關依相關法律許可設置的下列機構提供其服務對象住宿的房屋，包括：依身心障礙者權益保障法許可設立的身心障礙福利機構；依護理人員法許可設置的一般護理之家或精神護理之家；依精神衛生法許可設立的精神復健機構；依兒童及少年福利與權益保障法許可設立的安置及教養機構。

2.財團法人或寺廟登記的宗教團體所有，未與傳教佈道的教堂及寺廟相連或在同一範圍內，專供傳教人員住宿的房屋。

財政部表示，配合「房屋稅差別稅率2.0」，於2024年4月22日訂定發布「住家用房屋戶數認定及申報擇定辦法」，其中第4條定明不計入囤房戶數的房屋類型計12款，例如第4款勞工宿舍、第8款長照老福房屋、第12款其他經財政部核定的房屋等。其中第12款房屋，財政部於2024年10月30日核釋，機關團體興建且無償供災區受災居民居住使用等3類房屋不計入囤房戶數，即屬此類型。

財政部說明，考量經目的事業主管機關依身心障礙者權益保障法等規定許可設立的身心障礙福利服務機構等，提供其服務對象住宿的房屋，其性質、住宿對象及目的使用與長照老福房屋類同，為完善安養及長期照顧服務需要，以及傳教人員宿舍與勞工宿舍性質類同，均非屬多屋未作有效使用，因此新增上述兩類房屋不計入囤房戶數。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

住展雜誌統計，北台灣今年前3季住宅類新成屋、預售屋總推案量約7969.4億元，年減3860.8億元，減幅32.6%，與去年前3季就已破兆元的順風順水情勢大相逕庭。



住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，今年房市買氣大受央行政策、貸款限制影響，單周交易掛蛋與來客量個位數都為常態，建商自然無意進場，新案能延就延，9月初的新青安豁免房貸天條水位，與換屋族切結期延長兩利多亦無濟於事，第3季僅推出約1800億元案量，亦反映928檔期狀態堪憂。



各縣市表現上，北台灣熱區北北桃竹一致走衰，新竹地區與台北市大減超過5成，新竹地區在去年前3季有1293.2億元的推案量，今年只有約607.5億元，僅上半年在東區富宇建設1案30多億元案量就為指標，前3季中只有2案來到20多億元，其餘多為小案，與去年還有新竹帝寶系列案推上百億元，以及春福、富宇、昌益等建商的60-90億元大案，相較兩樣情相當嚴峻。

 

台北市去年前3季推案為3197.5億元，今年腰斬落至1505.1億元，不比去年有文山區的元利建設600億元量體新案大幅拉抬，還有新潤、潤隆、中工建設等數個破百億元大案，今年僅南港區、萬華區2案來到百億元，大部分未及50億元，首都的高房價特性，冷清市況下讓建商態度保守。



桃園市與新北市為2成左右的減幅，桃園市今年前3季共計推出2381.9億元案量，去年為3004.7億元，去年在大園區與龜山區共有3案均破百億元量體，今年氣勢全消，以龜山區長虹建設的80億元新案就為指標，其他案多數在50億元以下，當前投資氛圍消散，北台灣投資客大本營地帶勢必冷處理。



新北市去年前3季推出3916.9億元，今年為3170.2億元，今年倒不乏百億元案，包括林口區、三重區、新店區、新莊區、板橋區都見身影，應也在於房價高、重劃區案量大，又早已規劃而不得不推，惟推案個數少了逾1成5，全台住宅量體一哥仍然謹慎。

 

外圍縣市方面，基隆市大幅減少70%，今年前3季僅推69.8億元，去年能有232.7億元的推案量主因暖暖區愛山林建設的百億元大案強力拉抬，如今回歸基本盤則顯落差。宜蘭地區在一片低氣壓中逆勢成長26.8%，推案量為234.9億元，計有5案能破10億元已為指標，餘多小規模案，又以內需為主下，推案腳步可按照規畫時程，不比一線城市顧慮較多。



陳炳辰指出，以此態勢，第4季得推破2000億元案量才能破兆元，按照今年單月平均推案在600多億元推估，可能還是與兆元擦身而過，最近一次未破兆元紀錄為2017年，很大機率將為8年來新低。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

好物件根本輪不到你 資深投資客揭買房「潛規則」：都被這4種人攔胡

「你看到的都是別人挑剩的！」這個殘酷真相正在房市瘋狂流傳。當購屋族辛苦跟著房仲四處看屋，卻不知道真正的好物件早在上市前就被神秘攔截。

【M傳媒 房產中心】「我當了三年房仲，必須說實話：頂級物件根本不會流到市場！」一位離職房仲的良心告白，在買房知識家社團投下震撼彈。這句真心話揭開房仲市場最黑暗的潛規則，你跟著房仲看的每一間房子，可能都是經過層層篩選後留下的「次级品」。

市場過濾機制

根據業內人士透露，好物件在進入市場前會經過四層過濾：

第一層：親友圈：屋主最先詢問親朋好友

第二層：鄰居圈：社區住戶近水樓台先得月

第三層：熟客網：房仲的長期投資客客戶

第四層：公開市場：最後才輪到一般購屋族

「等物件上到591、樂屋網這些平台，已經是第四手了，」前房仲坦言，「真正的好貨在第一關就被攔走了。」

房仲生存法則

房仲業存在著不成文的「好貨先藏」文化：

VIP客戶優先：長期配合的投資客第一時間獲得資訊

業績壓力驅動：好賣的物件先給業績好的業務

關係網絡：與社區管理員、鄰里長建立特殊合作

「我曾經手一間完美物件，上午簽委託，下午就透過LINE群組賣掉了，根本沒上架，」房仲業務透露，「一般購屋族連知道的機會都沒有。」

問題物件包裝

流入公開市場的物件，往往需要經過「精心包裝」：

瑕疵美化：壁癌說成「小問題」、漏水說是「曾經處理過」

價格灌水：開價比實價登錄高出15-20%

話術套路：「很多人來看」、「快要成交了」

「最常見的手法就是創造稀缺感，讓你覺得不快決定就會被買走，」資深看屋族分享。

自售市場興起

隨著資訊透明化，越來越多屋主選擇自行銷售，但這也有陷阱：

價格混亂：屋主對行情認知落差大

交易風險：缺乏專業把關，糾紛頻傳

資訊不實：誇大優點，隱瞞缺點

「我遇過自售屋主隱瞞凶宅事實，直到簽約前才被鄰居告知，」一位差點上當的購屋族餘悸猶存。

聰明購屋策略

面對如此困境，專家提出具體的求生策略：

「建立人脈」：與社區管理員、在地店家打好關係

「直接敲門」：鎖定喜歡的社區，直接詢問住戶

「多元管道」：同時關注自售平台、社群社團

「培養仲介」：與誠實的房仲建立長期信任

「我現在買房都直接到目標社區布告欄貼『誠意購屋』傳單，效果更好，」一位成功購屋者分享。

一位資深房仲私下感嘆：「其實我們也很為難，好物件當然想先給熟客，這是人性。但看著這些認真的首購族，心裡真的很矛盾。」

M觀點：房仲市場的潛規則不是秘密，而是行業生存的必然結果。

與其抱怨制度不公，不如認清現實、改變策略，建立自己的資訊網絡、培養專業判斷能力、擴大搜尋管道。記住，在這個資訊爆炸的時代，最好的物件不是等來的，而是主動出擊找到的。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】