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危老重建開發時程容積獎勵逐年遞減，於2023年再減半，但重建案取得的容積獎勵總額竟不減反增！據安信建經統計，2023年1至6月台北市危老重建計畫核准案共58件，平均取得容積獎勵總額為35％，較2022年同期小幅增加2％，取得獎勵項目比例最高分別為「結構評估」、「時程及規模獎勵」、「耐震設計」、「綠建築」、「智慧建築」等。安信建經總經理張峰榮表示，危老重建的「開發時程」容積獎勵雖於5月再砍半，但在全球ESG風潮引領之下核准件中，與環保節能息息相關的「綠建築」、「智慧建築」等容獎項目，皆較2022年成長10％以上，建議近期有意重建的地主可關注這股環境永續的容獎申請趨勢、納入規劃。

安信建經觀察發現，2023年1至6月，台北市危老重建案核准的容積獎勵項目中，「綠建築」、「智慧建築」核准比例大幅增加，上半年核准件更有高達8成案件獲「綠建築」獎勵額度。張峰榮指出，近年因ESG風潮興起，符合環境永續的「智慧建築」與「綠建築」也逐漸受關注，成為申請新寵；加上近期政府與國銀積極推動「綠色金融」，使得危老案更趨之若鶩。



安信建經分析數據顯示，以「耐震設計」項目取得容積獎勵者2023年比例再上升，上半年核准案中共有95％獲此項獎勵，其中需取得耐震標章方可獲得的10％上限容獎的危老案更高達4成，較2022年同期增加1倍以上，意味著越來越多危老案願意提高建築成本、強化耐震係數來取得容獎。而取得獎勵最高的項目仍為屬必要條件的「結構評估」以及幾乎沒有額外成本的「時程及規模獎勵」。



張峰榮進一步指出，雖然危老開發時程容積獎勵逐步遞減，但因容獎仍有其他可取代項目，有意進行重建但不熟悉的地主，可委由安信建經等專業的建築經理單位協助，安信建經以獨特「全案管理」委建模式，針對地主需求以重建案基地條件，規劃兼顧環境永續及符合經濟效益之最適方案。

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2023年6月分數43.4分，分數較5月（43分）微增0.4分，對應燈號維持綠燈。風向球六大構成項目呈現「二升、三平、一降」，其中議價率、來客組數分數上升，新成屋戶數、待售建案個數、成交組數分數持平，預售屋推案量分數下滑。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，由於此次平均地權修法討論以來，各業者已採取減少純預售推案、改小建案產品坪數、建案改先建後售等措施因應，平均地權新制實施前夕，6月北台灣新建案市場表現淡定，人氣甚至小幅度上升，但多數建案議價空間有限，買賣雙方難在價格上取得共識，整體買氣仍不佳。

業者步步為營 預售推案量降

下半年房市趨於保守，業者謹慎推案，6月北台灣預售屋推案量跌至500億元以下，單一案量逾15億元以上的指標案，為台北市-中正「恆悅植心苑」、北投「夏沐時」及「達麗天蒔」、大同「國王雙子星」、松山「將捷行書」、大安「永陞韶華-華年」、文山「象山主人」；新北市-三重「益欣湛陽」、「自由綠洲」；桃園市-桃園「青和大綻」、龜山「大亮波波」；新竹市東區「金弘天希」及新竹縣-新豐「富宇明星綻」等案。

6月完工釋出的新成屋戶數約3百戶，單一案量逾15億元以上的指標新案為台北市-大安「冠德安沐居.」及桃園市-蘆竹「葛里法銀駒」。

新案供給少加上部分預售建案改成屋再賣、提早撤場，6月線上待售住宅建案數維持在1,200個以下。雖說市場買氣仍低迷，但業者考量營建成本及未來建築法規、經營環境變化，不輕易在成交價格上讓步，使6月北台灣新建案平均議價率降至10.5％左右，對應指標分數今年來首次變動。

新北、桃園人氣尚穩 台北房市極冷

至於代表市況的成交與來客組數，6月住展風向球追蹤的指標建案平均來客組數約為24.6組／週，較5月（23組／週）增加1.6組／週，月增6.96％。而6月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.7組／週，較5月（2.6組／週）僅增加0.1組／週，月增3.85％。

6月北台灣新建案市況與5月未有明顯落差，北台灣仍以新北、桃園推案重點區塊如三重、土城、林口及桃園、龜山等，建案銷售表現較穩定，反觀北市，除大坪數住宅因總價門檻較高買盤有限，中小坪數產品也因單價偏高，持續將區內買盤推往新北，使北市市況淪北北桃最冷。

不過成采錡指出，7月平均地權新制上路後，之前仍有一定比例買盤為投資客的新北、桃園低總價建案，短期人氣及買氣將出現明顯下修，後續就得看業者能否以區域發展題材，爭取首購族青睞，穩住銷量。至於為何新制上路前夕，投資買盤未完全消失？經市調了解，原因之一為今年第二季桃園部分重劃區租屋市場熱度提升，投資置產客看準區域未來工作人口增加，加碼布局產業園區周邊的小宅產品，顯示新制雖沒能團滅投資客，但已讓投資客計畫轉行當包租公。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

行政院會今（6日）討論「健全房地產市場方案成果」報告。針對央行在6月實施選擇性信用管制，對特定區第二戶購貸款成數上限7成，央行總裁楊金龍今表示，近期將持續和銀行研議，希望提出一套對銀行實務可行的方案，解決換屋族實際資金需求。

行政院發言人林子倫今在院會後記者會轉述，楊金龍表示，考量全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，因此在6月16日新增規畫自然人在特定地區第二戶購屋貸款成數為7成，但實施3周以來，外界反映對先買後賣的購屋族造成困擾。

楊金龍說，考慮此類族群換屋需求，央行近期持續和銀行研議，希望提出一套對銀行實務可行的方案，解決這類換屋族實際資金需求，相關方案會儘速對外公布。

國發會表示，自109年推動「健全房地產市場方案」以來，陸續從行政面、租稅面及金融面推動各項措施。其中，行政面共推動2次《平均地權條例》修法，強化預售屋管理，並重罰炒作行為，促使房市回歸居住需求交易。

租稅面除啟動不動交易專案查核，更推動房地合一所得稅2.0制度，透過延長個人短期交易房地適用高稅率的持有期間，納入預售屋交易及符合一定條件的股權或出資額交易，以抑制短期交易炒作。自實施以來，短期持有交易量相較前一年減幅約15.16%。

為防止房市資金氾濫部分，國發會指出，除央行視房地產市場狀況5次調整選擇性信用管制措施，金管會也持續督促銀行有效配置信用資源，並透過提高特定不動產抵押貸款之風險權數，以及強化其他金融公司遵循信用管制等措施，引導金融機構落實風險管理，避免資金高度集中於房地產市場。

此外，為保障民眾基本居住權益與需求，並減輕疫後民眾居住負擔，國發會說明，政府已加速社會住宅興建，推動包租代管，並實施300億元中央擴大租金補貼專案，發放中產階級以下自用住宅貸款支持金等，透過多元管道提供租屋族及購屋民眾支持，強化政府對民眾的照顧。

國發會強調，透過各項行政措施及法案修正，加上111年央行升息影響，房地產市場交易量及價格均已溫和修正，反映市場投機及短期炒作行為已確實減少，未來政府將持續視房市發展現況，滾動調整推動各項精進作為，以引導房市穩健發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]中央銀行為打炒房於上月16日公布實施，特定地區自然人第2戶限貸7成，而此舉直接衝擊先買後賣換屋族引發熱議。對此央行總裁楊金龍今（6）日於行政院會中表示，近期將會與銀行研議，希望提出一套對銀行實務可行的方案，來解決換屋族群實際的資金需求。

央行考量全體銀行不動產貸款占總放款的比率仍然很高，因此在6月16日新增規劃，自然人在特定地區第二戶購屋貸款成數的上限是7成。而此措施直接影響先買後賣換屋族引發熱議。

對此楊金龍今日於行政院會中說明，該措施實施三周以來，外界反映對於那些先買後賣的換屋族造成困擾，考量到此類族群的換屋需求，央行近期持續跟銀行來研議，希望提出一套對銀行實務可行的方案，來解決這類換屋族群實際的資金需求，相關方案央行會儘速來對外公布。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為緩解國內營造業缺工問題，內政部長林右昌表示，8月1日起，「有條件」定額開放營造業者申請移工，首波開放8,000個名額，並視申請情況增加至1.5萬名，預計約1,900家營造業者受惠。作家林立青重批政府引進移工為便宜行事，最後會傷害本國勞工與整體產業。

根據勞動部5月公布的就業市場人力需求調查發現，營建工程人力需求增加3,450人，創近12年新高。因缺工問題嚴重，造成工期延緩、人力成本上漲，業界不斷呼籲政府開放民間工程引入移工，紓解缺工潮。

內政部長林右昌指出，目前國內僅開放經費達1億以上的公共工程、經費達2億以上的民間都更為老等公益性工程專案，始可申請移工。內政部營建署在今年3月勞動部跨國勞動力政策協商諮詢小組第35次會議，提出引進移工方案，並獲同意採「定額」及具工程實績業者始得申請，申請引進的移工工作範圍以營造業者承攬工程契約的工程範圍為限。

營造業「有條件」開放移工

林右昌強調，這次營造業移工採「有條件」開放，申請業者必須是綜合營造業、專業營造業及土木包工業等類別，並須符合3年內平均每年承攬工程達法定資本額10倍，且必須符合聘僱本國勞工總人數達 10 人以上、土木包工業達 5 人以上等條件。

業者經取得雇主資格認定後，再向勞動部申請辦理招募，至於可申請移工人數的上限，依業者為本國勞工投保勞工保險人數的30％計算。此外，通過移工申請的雇主，須依規定繳交每人每月3,500元的就業安定費。

《做工的人》作者林立青認為，引進移工無法從根本解決缺工問題，更可能影響本國勞工的待遇。他認為，政府應思考如何提高本國技術工的比例，及如何讓本勞可穩定就業、獲得尊重。林立青坦言，「呼籲政府改善勞動現場的困境，根本是狗吠火車」，他重批政府引進移工，就像吸毒一樣，會傷害弱勢本勞與整體產業。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為健全房地產市場、安定居住權益、落實居住正義，行政院今（6）日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，持續從供給面與需求面的政策落實，減輕民眾的住屋負擔。民進黨發言人張志豪表示，民進黨總統參選人賴清德呼應該方案，提出居住權三大對策，達到「鼓勵房源釋出」、「協助首次購屋的青年家庭」、「保障百萬租屋家戶」目標。政府會兼顧不同族群的需求，以多元、長期和積極的方式，盡最大的力量推動保障居住權，回應民眾對居住正義的期待。

賴清德呼籲行政院今日通過的「房屋稅差別稅率2.0方案」，提出居住權三大對策。其中，第一大對策即是為減少閒置房屋、增加房屋供給，進一步推動「囤房稅」，改為「全國歸戶」的方式計算，採「差額累進」方式課稅。

第二大對策，是提高「青年安心成家優惠貸款」，針對利息加碼補貼，讓青年、初次購屋族等族群舒緩購屋負擔；第三大對策，則是朝向「百萬租屋家戶」目標前進，持續穩定發展現有的社會住宅、包租代管與租金補貼的政策；並加快速度、加大力道，透過直接興辦和包租代管，達到社宅興辦總量25萬戶、包租代管25萬戶，朝向在2032年累計50萬戶社宅供給的目標；現行的租金補貼，將加大到每年50萬家戶的補貼量。期盼在2032年達到社會住宅、包租代管與租金補貼的「百萬租屋家戶」總目標。

張志豪強調，賴清德提出的三大居住對策，是針對青年族群的全面關照，例如，20歲至29歲的青年可能有比較多的租屋需求，2032年的50萬社宅供給已及租金補貼會照顧到；30至39歲的青年剛好處於成家養育孩子需要買房的階段，青安貸款的優惠政策可照顧到首購屋族。

張志豪指出，民進黨政府一向重視居住政策，修正住宅法，積極興辦社會住宅，截至今2023年5月31日，包含既有、新完工、興建中及已決標待開工的直接興建社宅共7萬4,601戶，包租代管社宅累計媒合7萬21戶，合計已14萬4,622戶。同時，為了改善學生住宿環境，推動5年50億「弱勢學生助學計畫精進措施（校外租金補貼）暨新世代學生住宿環境提升計畫」。

此外，政府為了健全租屋市場，除制定「租賃住宅市場發展及管理條例」外，持續擴大租金補貼，今年更推出300億元中央擴大專案計畫，補助戶數目標為50萬戶，補助年齡放寬到18歲，單身青年、新婚家庭、社會經濟弱勢家庭皆有加碼補助。並且，為了減輕疫情對弱勢民眾的影響，提出中產以下自用住宅貸款戶支持專案，提供弱勢者房貸補貼。

張志豪強調，為了健全房市、遏止不當炒房，政府推出強力稽查預售屋交易、平均地權條例修法、房地合一稅2.0避免短期交易並修法杜絕規避稅負、選擇性信用管制、強化社會住宅等5大措施，平均地權條例修法也已於7月正式上路，目前房地產市場已出現溫和修正現象。

張志豪也說，民進黨同樣重視囤房問題，財政部除持續督促地方政府調整房屋稅率與稅基，更積極與地方政府溝通，目前贊成全國總歸戶的縣市已增加到十個，因此提出「房屋稅差別稅率2.0方案」，將現行縣市歸戶改為全國歸戶，並調高非自住房屋稅率（囤房稅率），從現行的3.6%調升至4.8%。

張志豪表示，居住正義需要大家共同推動，除希望各地方政府積極協助中央興辦社會住宅外，也希望在野黨能與政府攜手合作，盡速完成囤房稅相關條例的修法。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為減輕單一自住者負擔、鼓勵房屋有效利用及合理化房屋稅負，以達到居住正義，行政院6日通過「房屋稅差別稅率2.0」方案，除採全國歸戶，並調高非自住稅率2％至4.8％。預計今年9月底前，將《房屋稅條例》修正草案送行政院核轉立法院審議，盼2023年底完成修法，2024年7月1日起實施。

財政部於行政院會後記者會說明，自2014年修訂《房屋稅條例》，並授權地方政府得於法定稅率1.5％至3.6％範圍內採差別稅率，目前尚有12個縣市僅按下限稅率1.5％課徵，房屋稅差別稅率2.0將要求地方政府「必須」訂定差別稅率。

此外，房屋所有人的住家用房屋將進行「全國歸戶」，針對持有多戶且未作有效使用者，調高其法定稅率上、下限稅率為2％至4.8％，並採全數累進（超過一定戶數全部戶數適用較高稅率而非分別適用各級距稅率）課徵。

單一自住者1％ 排除豪宅

為減輕單一自住者的租稅負擔，全國單一自住且一定金額以下的房屋，稅率由現行1.2％降至1％。財政部長莊翠雲說明，此須排除豪宅適用，至於豪宅標準交由各地方政府視情況自行訂定金額標準。

出租、繼承者 上限降至2.4％

另外，為鼓勵房屋釋出至租賃市場，及因為繼承通常屬非自願性囤房，為避免傷及無辜，因此出租且申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有的稅率由1.5％至3.6％降至1.5％至2.4％。

建商持有超過兩年 適用最高稅率

至於建商餘屋部分，莊翠雲指出，因建商為房屋供給者，考量房屋出售有合理的銷售時間，故持有年限在2年以內者，法定稅率調整為2％至3.6％，超過兩年者適用最高稅率4.8％。

莊翠雲表示，新稅率上路後，估計約36萬戶增加稅負，粗估稅收增加約26億元。

至於為何在此時間點提出修法？莊翠雲表示，財政部自2014年起長期觀察各縣市實施狀況，認為地方已逐漸接受囤房稅，目前屬可進一步採全國歸戶的時間點。行政院發言人林子倫強調，政府持續推動健全房市方案，提出囤房稅修正並無所謂的時間轉折點。

至於是否可能造成持有多戶的房東，為轉嫁稅負成本而造成租金上漲，反而苦到租屋民眾？莊翠雲認為不至於，因已下修出租房屋的稅率上限，且房東若轉為公益出租人，房屋稅率仍維持為1.2％，應能避免租金轉嫁的情況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

針對《平均地權條例》修法預售屋換約限制不溯及既往，遭外界質疑是「開後門」，內政部回應，修法是為保障契約買受人權益，無須過度放寬例外可以轉讓情形而影響該條規定的效果，絕不是在護航建商或投機客。

內政部3日說明，已簽訂預售屋買賣契約的買受人多為自住客，由於無法預知未來會立法限制換約，若全面限制將可能會傷及無辜；而且如果已簽訂預售屋買賣契約的買受人在法規施行後，轉讓換約受限制，則必須再配合訂定較多的除外條款，反易形成管制漏洞，衍生交易糾紛。因此依法律及法理，施行前的買受人在施行後可轉讓1次，但接手的新買受人仍須受限，投機客已無法再以多次、短時間內加價轉售方式牟利。

為真正有效避免「開後門」的問題，內政部表示，已於「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」中，「嚴格限縮」在簽約後因真正重大傷病或變故等必要的特殊情形，才可以申請核准後轉讓的規定。

Q1預售屋交易量 僅1.6萬戶

內政部也搬出統計表示，自2021年12月內政部提出《平均地權條例》修法草案後至今年2月總統公布，全國住宅類預售屋交易量兩年減幅超過5成6，具體數據為2021年第4季交易量4萬餘戶、5,014億元，2023年第1季僅1萬6千餘戶、2,197億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市囤房稅再度卡關，近日「新北市房屋稅徵收率自治條例」修正草案在新北市議會中未通過二讀，最終闖關失敗。會中各黨派議員衝突不斷，藍綠黨團互控拖延，新北市財政局表示將持續與議會溝通，盼8月臨時會能完成修法。

桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣、屏東縣與新竹市等7縣市於2022年7月開始採行「非自住」住宅按差別稅率徵收，即「囤房稅」，加上早已開始實施的台北市、宜蘭縣及連江縣，目前全台已有10縣市落實囤房稅，且6都中僅新北市未實施囤房稅。

對此，新北市政府於今年3月通過「新北市房屋稅徵收率自治條例」修正草案，自住房屋稅維持1.2％，持有非自住用房屋2戶者，每戶由1.5％提高至2.4％，持有3戶以上者調漲至3.6％，預計1.7％、約2.6萬位屋主受影響、影響戶數約7.6萬戶。

力拼8月臨時會二讀通過

民進黨總召鄭宇恩表示，與其他5都的囤房稅率相較，新北市修正的囤房稅並未過重，甚至新北市在非自用一戶的徵課稅率為1.5％，還比台北市的徵課稅率2.4％低。

時代力量秘書長李兆立指出，新北市空屋率及房價居高不下，囤房稅可維護租稅正義，他認為未通過囤房稅是議會失職，市長侯友宜若展現推動意志，通過囤房稅非屬難事。

國民黨新北市議會黨團書記長廖先翔對8月底臨時會通過囤房稅表示樂觀，廖先翔認為可在臨時會前先召開黨團協商會議，逐步凝聚共識、化解歧見。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《平均地權條例》修正案7月1日才剛正式上路，房產顧問李同榮卻表示，政策影響力已經反映在市場中了，目前房市趨勢在盤整中呈現「高價跌、低價漲」的亂象，導致年輕人等不到房價下跌只好轉向購買成屋，但因為預算有限，使得成屋「愈買愈小、愈買愈舊、愈買愈貴」。

房市趨勢專家李同榮在臉書發文表示，政府祭出各種「化療式打房」政策，但只是在防堵，治標不治本；且KPI（關鍵指標）早已變調，主要目標不在打炒房，而在於打房價、打交易量，也間接打擊產業，根本是「毫無章法、亂箭齊發」。

年輕人轉而購買成屋

李同榮在接受《非凡新聞》採訪時指出，房價看似小跌，但其實是「高價跌、低價漲」，而大部分年輕人需求在於低總價市場，因此對於房市降溫普遍無感。政策打了高總價，導致剛需市場受傷，去年起炒作的投資客早已紛紛出場。基於平均地權的換約轉售門檻限制，年輕人擔心買了無法後悔，加上政策也打了小建商，年輕人怕買到濫尾樓，只好轉而購買成屋，但預算有限買到的成屋也較為老舊、坪數小、又貴，「苦了年輕人」。

下半年房價「以盤代跌」

李同榮預測，台灣出口減緩使經濟基本面連帶影響房市景氣、壓縮房價上漲空間；且房價於2022年下半年開始進入末升段尾端的脆弱期，較經不起利空的襲擊，隨時有反轉向下危機；另外，兩岸政治局勢緊繃影響買盤；缺工、缺料，加上減碳目標升高，營建成本居高不下，房價下跌不易；再者，台灣即將迎來總統大選，選前若房價大漲會導致民怨四起，但大跌也會影響產業經濟，因此選前房市不易大漲大跌，最後房市恐演變成「房價上不去、但也打不下來」的局面，使得下半年房價「以盤代跌」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】